A l’occasion d’un différend relatif au recouvrement des charges de l’ensemble immobilier, la validité de l’organisation de celui-ci dans le cadre d’une ASL étai contestée par le propriétaire du lot 31, lui-même subdivisé par la suite en 23 volumes, faisant valoir que l’on ne se trouvait pas en présence d’un ensemble immobilier au sens du deuxième alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, mais d’une copropriété d’ensemble soumise à la loi précitée, et nécessairement organisée dans le cadre d’un syndicat des copropriétaires.
On sait qu’aux termes du premier alinéa de son article 1er, la loi de 1965 régit tout groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Toutefois, le deuxième alinéa du même article donne la possibilité de créer une organisation différente lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier qui, « outre des terrains, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs ».
La Cour d’appel a admis au cas d’espèce l’application de ces dispositions, ce qui est avalisé par l’arrêt de la troisième Chambre de la Cour de cassation.
Cet arrêt présente un intérêt sur deux points :
– Tout d’abord il apporte une confirmation sur les conditions mises à l’application du deuxième alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. La première condition, qui n’était pas discutée ici, est une organisation différente, comme en l’occurrence une association syndicale libre régie par la loi du 21 juin 1865. Mais cela ne suffit pas. Encore faut-il que l’ensemble immobilier « outre des terrains, des aménagements et des services communs » comporte « des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ». La doctrine est globalement d’accord pour admettre que la possibilité de mettre en place une organisation différente implique une « hétérogénéité » juridique appréciée par rapport au foncier.
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– Corrélativement, et ce n’est pas son moindre intérêt, l’arrêt du 17 février 1999 fait bien la distinction entre division en volumes et division en copropriété. Ce point est particulièrement important. On a pu, en effet, se demander si la technique juridique des volumes qui revient à diviser la propriété d’un immeuble par lots appartenant à des propriétaires différents, était compatible avec le statut impératif de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’aux termes de son article 1er, alinéa 1, « la loi régit tout immeuble bâti ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots ».
Entre les deux modes de division par lots, il y a une différence de nature juridique. Dans un cas, la division par lots est faite en propriété et en copropriété. Dans l’autre cas, celui des volumes, la division par lots est faite en toute propriété.
L’arrêt du 17 février 1999 écarte l’application du premier alinéa de l’article 1er de la loi au motif que la création de nouveaux lots, de volumes, individualisant en superficie comme en hauteur des fractions d’immeubles autonomes, avait pour effet une hétérogénéité du régime juridique des fractions d’immeubles de sorte que l’on se trouvait en présence d’un ensemble immobilier pour lequel il était possible d’instituer une organisation différente de celle de l’article 1er, alinéa 1er, de la loi. La solution est fondée sur une division partielle en volumes.
Ainsi, cette technique de division de la propriété est reconnue, observation faite que dans le cas où il s’agit d’une division exclusivement en volumes, par nature, l’organisation juridique est différente.Quoi qu’il en soit, l’arrêt de la troisième Chambre civile reconnaît l’originalité de la division en volumes et sa place à côté de la division en copropriété.