L’article 9 du projet de loi sur la solidarité et le renouvellement urbains « supprime le contrôle préalable des divisions de terrains bâtis, source de lourdeur et d’insécurité juridique. Il remplace l’article L.111-5 par des dispositions visant à mieux gérer la caducité de règlements de lotissement en évitant que des règles d’urbanisme perdurent, par intégration dans le cahier des charges ».
Votée sans aucun débat, cette suppression du certificat d’urbanisme prévue par l’ancien article L.111-5 du Code de l’Urbanisme, préalablement à toute convention entraînant détachement d’un terrain provenant d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles supportant une construction ou un groupe de constructions, apparaît de prime abord comme une mesure consensuelle de simplification, ne pouvant guère susciter de critiques.
On ne regrettera pas ici l’abandon du caractère obligatoire de la formalité et la suppression de la sanction de nullité des ventes, en cas de non-observation de cette obligation, sanction totalement disproportionnée et dont la simple menace amenait à purger cette procédure même dans les cas les plus marginaux.
Il n’en reste pas moins que cette discrète abrogation suscite quelques interrogations.
Avant d’énoncer une règle de procédure, à savoir l’obligation de délivrance d’un certificat de surveillance de la consommation des droits de construire en cas de division des terrains bâtis en ZAC ou lorsqu’existe un COS, l’article L.111-5 énonçait, dans ses deux premiers alinéas, une règle de fond :
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« Il ne peut plus être construit sur tout ou partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d’occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée.
Lorsqu’une partie est détachée d’un terrain dont les droits de construire n’ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas été utilisés avant la division ».
La suppression de l’article L.111-5, dans sa rédaction antérieure à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, semble signifier l’abandon de la règle de fond autant que la suppression de la règle de procédure.
En cas de division d’une unité foncière supportant un bâtiment, aboutissant à la vente d’un terrain nu destiné à l’implantation de bâtiments, le reliquat bâti étant conservé par le vendeur, quelle sera la constructibilité du terrain nu ?
La suppression de l’ancien article L.111-5 entraîne disparition d’une formalité obligatoire. Mais les questions auxquelles devait répondre le certificat d’urbanisme délivré au titre de cet article restent entières, et la pratique notariale devra répondre à ces interrogations, non plus par peur du gendarme de l’urbanisme, mais au titre du devoir de conseil et de la sécurité du consommateur immobilier. Force sera alors de demander un certificat d’urbanisme au titre de l’article R.315-54 et du deuxième alinéa de l’article L.410-1 (le nouveau certificat d’urbanisme sera « neutre ». Ni « positif », ni « négatif », il n’indiquera « que les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus ». Toutefois, le deuxième alinéa de l’article L.410-1 dans sa nouvelle rédaction, dispose : « Lorsque la demande précise l’opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d’urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. »