L’Administration abandonne sa doctrine antérieure selon laquelle le prix d’acquisition d’une construction édifiée par un locataire et revenue sans indemnité au bailleur est réputé nul pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente de l’ensemble immobilier.
En cas de cession ultérieure de l’ensemble immobilier il convient donc de considérer désormais que le second terme de la différence à prendre en compte pour le calcul de la plus-value comprend :
– le prix d’acquisition du terrain. Celui-ci s’entend du prix effectivement payé pour son acquisition ou, en cas d’acquisition par voie de mutation à titre gratuit (succession ou donation), de la valeur vénale réelle au jour de la mutation ;
– le prix de revient des constructions reçues par le bailleur.
Le prix de revient des constructions correspond au coût de construction pour le preneur. Contrairement aux solutions retenues dans le cadre des baux à construction par le tribunal administratif de DIJON, d’une part (TA DIJON 5 janvier 1999), et par l’administration dans le cas où le bailleur est une entreprise, d’autre part, aucune réfaction n’est à apporter au prix de revient.
Dans le cas où le contrat prévoit que le transfert de propriété des constructions s’effectue moyennant le versement d’une indemnité au preneur en fin de bail ou lors de sa résiliation anticipée, le prix (ou la valeur d’acquisition) du terrain est augmenté du montant de l’indemnité ainsi versée ou du prix de revient des constructions s’il est supérieur.
Chaque élément du prix d’acquisition est, lorsque le bien cédé a été détenu pendant plus de deux ans, révisé proportionnellement à la variation de l’indice moyen annuel des prix à la consommation (coefficient d’érosion monétaire prévu à l’article 150 K du CGI).
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La durée de la possession à retenir pour la détermination du régime applicable (plus-value à court terme ou à long terme) ainsi que pour la détermination du montant de l’abattement pour durée de détention est appréciée en tenant compte :
– pour le terrain, de la date effective d’acquisition par le bailleur ;
– pour les constructions réalisées dans le cadre d’un bail à construction ou d’un bail ordinaire, de la date d’expiration du bail, initial ou prorogé, ou de sa résiliation anticipée quand bien même l’accession se réaliserait au fur et à mesure de la construction ou de l’incorporation au sol des constructions.
Le prix de cession de l’immeuble (premier terme de la différence) doit être ventilé dans l’acte de vente entre la fraction se rapportant au terrain et celle se rapportant aux constructions, conformément aux dispositions de l’article 74 C de l’annexe II au CGI.