1. Incidences de la prorogation du bail à construction pour des raisons économiques
En cas de prorogation du bail, la taxation du bailleur dans le cadre des revenus fonciers (CGI, art. 33 ter) devait, selon l’Administration, intervenir à la date du terme prévu dans le bail initial.
Or, un jugement du Tribunal Administratif de DIJON a décidé que le transfert de propriété à titre gratuit au bailleur des constructions édifiées par le locataire s’effectuait à la date d’expiration fixée par l’acte de prorogation. Cette décision a permis à l’Administration d’imposer le bailleur à la fin du bail prorogé, alors que la date d’échéance prévue dans le bail initial était couverte par la prescription.
Depuis, l’Administration a précisé que la prorogation d’un bail à construction pour des raisons économiques a pour effet de différer la remise des constructions au bailleur à l’issue de la période prorogée et que l’imposition en fin de bail du prix de revient des constructions au nom du bailleur était également différée.
2. Le régime fiscal de la résiliation du bail
Jusqu’à une période récente, en dehors du cas où les parties ont eu pour seul but de réaliser une mutation des constructions du preneur vers le bailleur, notamment lorsque la résiliation résulte d’un accord des parties et qu’une indemnité est versée par le bailleur au preneur, assimiler la résiliation à une mutation était discutable.
…/…
Mais un arrêt de la Cour de Cassation du 24 juin 1997 a franchi le pas en considérant que le preneur bénéficie, sur les constructions, d’un droit de propriété temporaire jusqu’à la fin du bail, et que la résiliation, avant l’expiration du bail à construction, entraînait transfert de propriété, la résiliation constituant une mutation soumise aux droits d’enregistrement des mutations d’immeubles.
Cette jurisprudence a été reprise par l’Administration.
Dans le cadre de l’arrêt sus-visé, il y avait eu versement, par le bailleur au preneur, d’une indemnité.
Mais, à notre avis, les droits de mutation s’appliquent également à défaut de versement d’une indemnité, car il y a bien transfert de propriété lors de la résiliation. Les droits devraient alors s’appliquer sur la base de la valeur vénale des constructions, conformément aux règles des droits d’enregistrement, et à défaut de prix stipulé.
3. La détermination de la plus-value réalisée lors de la vente des immeubles après l’expiration du bail
Antérieurement, la plus-value devait, selon l’Administration, être déterminée en faisant abstraction, au niveau du prix d’acquisition, de la valeur des constructions remises au bailleur sans indemnité.
Cette solution avait été confirmée par la Cour administrative de PARIS qui a jugé que la valeur vénale ne peut représenter le prix d’acquisition qu’en cas d’acquisition à titre gratuit, et non pas par voie d’accession. Si toutefois une indemnité est versée au locataire par le bailleur, le prix d’acquisition est égal au montant de l’indemnité versée.
Le Tribunal administratif de DIJON en a jugé différemment le 5 janvier 1999.
Cette décision mérite d’être confirmée.
Dans ce jugement, le Tribunal de DIJON adopte une solution inédite en décidant que c’est la valeur retenue pour le calcul du revenu foncier qui doit tenir lieu de coût d’acquisition pour la détermination de la plus-value dégagée lors de la revente ultérieure des constructions. C’est donc le prix de revient d’origine, atténué de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième.
Cela signifie également que, pour les baux d’une durée de 30 ans et plus, c’est bien une valeur nulle qui doit être reprise comme prix d’acquisition, dès lors qu’il n’y a pas eu d’imposition en revenus fonciers.