Cas d’exclusion du droit de préemption du locataire : notion de bâtiment entier.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
En dehors du cas particulier où la vente porte sur un immeuble entier de plus de dix logements (L., 31 déc. 1975, art. 10-1), le droit de préemption est exclu lorsque la vente porte sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou mixte dudit bâtiment.
Reste à déterminer ce qu’il faut entendre par bâtiment entier lorsque, comme en l’espèce, l’ensemble immobilier, dont dépendaient les lots de copropriété objet de la vente, est composé de deux bâtiments.
Le bailleur, qui avait vendu l’intégralité des lots constituant l’un des bâtiments, soutenait que chaque bâtiment est distinct de l’autre, ce qui lui permettait d’opposer au droit de préemption réclamé par le locataire l’exception tirée du III de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Son argumentation est rejetée par les juges d’appel qui ont pris en considération aussi bien les données cadastrales où le bien était enregistré sous une référence unique, que la configuration des lieux, qui relevaient que les deux bâtiments n’étaient pas indépendants l’un de l’autre.
Par bâtiment entier, il faut entendre soit un immeuble présentant une autonomie structurelle (maison isolée, villa), soit un bâtiment accolé à d’autres mais présentant une indépendance technique par rapport aux autres constructions, ce qui n’était pas le cas ici bien que chaque bâtiment ait une entrée propre.
En effet, l’accès à certains lots du bâtiment ne pouvait se faire que par l’autre bâtiment.
Les juges en ont déduit qu’au regard de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, c’est la totalité de l’immeuble qui formait un bâtiment unique.