Protection de l’environnement et responsabilité du bailleur.
Note de M. Grégoire FOREST :
Une société acquiert un entrepôt en l’état futur d’achèvement puis le donne en location à deux preneurs successifs. Le second sous-loue à une autre société.
A l’occasion d’une inspection, l’administration constate que l’entrepôt fonctionne sans que les autorisations administratives d’exploiter nécessaires aient été demandées.
La préfecture notifie alors au sous-locataire le défaut d’autorisation pour l’exploitation de l’entrepôt et le met en demeure de régulariser sa situation en déposant la demande d’autorisation requise par la loi.
La mise en conformité s’avérant impossible, le locataire résilie le bail et assigne le bailleur en responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance.
Reconventionnellement, celui-ci demande à son cocontractant, ainsi qu’au sous-locataire, l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte des loyers et de l’importante moins-value subie par l’immeuble du fait de l’impossibilité d’exploitation.
Pour lui, l’obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux de conformité nécessaires à l’exercice de leur activité incombait au locataire et au sous-locataire.
Débouté par les juges du fond, le bailleur soutenait dans son pourvoi que l’obligation d’obtenir une autorisation administrative incombe à l’exploitant de l’installation, et non au propriétaire des lieux dans lesquels cette installation est exercée.
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Si les locataires et sous-locataires avaient commis une faute en exploitant l’entrepôt sans se soucier de savoir si celui-ci respectait la réglementation environnementale, le bailleur avait, quant à lui, acheté en l’état futur d’achèvement cet entrepôt à finalité première de stockage dix ans avant de le louer, sans qu’aucune demande d’autorisation ait été émise, ni lors de la construction, ni lors de l’installation du locataire précédent.
Dans ces conditions, la Cour d’appel, qui avait constaté que les autorisations litigieuses n’étaient pas propres à l’activité des locataires et sous-locataires, mais procédaient de l’usage normal de l’entrepôt, a pu en déduire valablement que la première faute ayant été commise par le bailleur, celui-ci ne démontrait pas que le préjudice qu’il invoquait était imputable à la faute de ses adversaires.
Dès lors, le propriétaire pouvait se voir reprocher sa propre faute, sa participation à son propre dommage excluant son indemnisation.