Conditions d’opposabilité au bailleur de la sous-location commerciale.
Une Société Civile Immobilière (SCI) avait donné à bail des locaux à usage commercial aux termes d’un contrat de bail autorisant la société preneuse à sous-louer librement tout ou partie des locaux, à charge de notifier les actes de sous-location à la propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, pour assurer leur opposabilité.
La société locataire a sous-loué une partie des locaux à deux preneurs qui, par acte établi avec le concours de la propriétaire, ont cédé leur fonds de commerce avec le droit au bail.
Après que ce sous-bail ait été renouvelé, le bail principal a été résilié par acquisition de la clause résolutoire.
La société cessionnaire du fonds de commerce a alors demandé à la société bailleresse le renouvellement de son bail, que cette dernière a refusé au motif que l’acte de sous-location ne lui avait pas été notifié.
La Cour d’appel a cru pouvoir accorder à la société exploitante du fond une indemnité d’éviction par suite du refus de la propriétaire des locaux de renouveler son bail après la résiliation du bail principal, en retenant que la SCI bailleresse avait concouru à l’acte portant cession du droit au bail, que l’acte de renouvellement du bail devait s’interpréter comme une simple prolongation du contrat initial, et que la SCI propriétaire avait connaissance de ce dernier acte, son mandataire, en détenant une copie.
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1134 du Code civil et L. 145-32 du Code de commerce : les juges du fond auraient dû vérifier si l’acte de renouvellement du bail établi avait été notifié à la propriétaire conformément aux stipulations du bail principal, ou relever un acte clair et non équivoque établissant que cette dernière avait tacitement agréé le renouvellement du bail.