Le fait que l’acquéreur était, selon ses propres dires, un professionnel de la même spécialité que celle du vendeur n’entraînait qu’une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable.
Note de M. Laurent LEVENEUR :
Une société spécialisée dans l’exploitation d’immeubles locatifs fait construire un vaste immeuble comportant plus de cinq cents logements, qu’elle donne en location.
Neuf ans plus tard elle vend cet immeuble à un office public pareillement spécialisé dans l’exploitation d’immeubles locatifs.
Le contrat de vente contient une clause de non-garantie des vices cachés.
Moins de deux mois plus tard, un garde corps en béton armé tombe du balcon d’un appartement du sixième étage.
L’acquéreur réclame des dommages-intérêts à son vendeur. Celui-ci se défend en invoquant la clause.
Mais la Cour d’appel, avec l’approbation de la Cour de cassation, décide que cette clause ne pouvait recevoir application.
Pour quelles raisons ? Car le vendeur était un professionnel, et si l’acquéreur l’était lui aussi, et de la même spécialité, « le vice ne pouvait être détecté sans sondages destructifs« .
La présomption de connaissance pesant sur les deux parties professionnelles n’est pas de la même force.
Celle qui pèse sur le vendeur professionnel est irréfragable, tandis que celle qui pèse sur l’acquéreur professionnel de même spécialité cède devant la démonstration que le vice était indécelable ou du moins qu’il ne pouvait être décelé sans procéder à des examens excessivement approfondis, comme par exemple ceux qui conduisent une certaine destruction de la chose.
Comme le dit la troisième chambre civile ici, le fait que l’acquéreur était un professionnel de même spécialité que le vendeur « n’entraînait qu’une présomption de connaissance des vices détectables selon une diligence normale« , ce qui n’était pas le cas dans cette affaire puisque le vice ne pouvait être détecté sans sondage destructif…