Pacte de préférence : l’engagement sur une durée de vingt ans de proposer le bien au prix d’achat réactualisé est valable.
Par acte notarié du 23 mai 2003, une commune a vendu à un couple d’acquéreurs un terrain d’une superficie de 999 m², dans un lotissement communal, au prix de 42.685 €.
Dans un paragraphe intitulé « Conditions particulières imposées par la commune – Pacte de préférence« , l’acte de vente comportait une clause, valable pendant vingt ans, prévoyant qu’avant toute revente à un tiers, le rachat du terrain devrait être proposé à la commune.
Cette clause précisait que le prix de revente du terrain nu ne pourrait excéder le prix d’acquisition initial, réactualisé en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, et que le prix du terrain avec une construction serait égal au prix de vente du terrain nu majoré du prix de revient de la construction, évalué par un expert.
Les acquéreurs ayant, en 2006, signé un compromis de vente de leur terrain au prix de 120.000 €, la commune les avisa qu’elle entendait exercer son droit de priorité au prix d’acquisition, réactualisé en fonction de l’érosion monétaire.
Les époux ont alors assigné la commune pour faire annuler la clause instituant, à son profit, un droit de priorité, au motif que le pacte de préférence constituait en l’espèce une atteinte au droit de propriété, dans la mesure où la durée de cet engagement était de vingt ans.
Leurs prétentions sont rejetées tant par les juges du fond que par la Cour de cassation.
Cette dernière retient le bien-fondé de la motivation de la Cour d’appel pour rejeter la demande en nullité : celle-ci avait relevé que la stipulation avait été librement convenue, qu’elle avait pour but, en fixant d’ores et déjà un prix, institué pour une durée de vingt ans, d’empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l’offre et le « décrochage » des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l’envolée des prix de l’immobilier, et que les acquéreurs avaient bénéficié, en contrepartie de son acceptation, de la possibilité d’accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière.
En conséquence, les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n’étaient pas, au regard de la nature et de l’objet de l’opération réalisée, constitutives d’une atteinte au droit de propriété.