Le coût de la levée de l’option finale ne doit pas être pris en compte dans l’appréciation du montant de l’indemnité de résiliation par le preneur.
Note de M. SIZAIRE : En application de l’article 1-2, alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966, les contrats de crédit-bail immobiliers doivent prévoir, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur. La jurisprudence sanctionne par cette nullité la stipulation d’une indemnité d’un montant excessif ayant pour effet de dénaturer le droit de résiliation prévu par la loi au profit du preneur. En l’espèce, un contrat de crédit-bail pour une durée de 15 ans stipulait que le preneur pourrait résilier le contrat après 12 années, le montant de l’indemnité étant égal à une somme représentant le montant des loyers dus au titre des deux années suivantes, somme augmentée de la valeur résiduelle financière au moment de cette résiliation.
Pour rejeter l’exception de nullité soulevée par le preneur, la CA avait retenu que, dans le cas où l’indemnité de résiliation ne correspond pas au montant de la totalité des loyers restant à courir, il y avait lieu d’inclure le coût de la levée de l’option finale constituée par le prix de cession du bien pour apprécier l’économie générale du contrat si celui-ci était mené à son terme, et qu’en l’espèce, l’indemnité de résiliation, qui ne correspondait pas au montant exact de la totalité des loyers restant à courir, outre le paiement du prix de cession, ne méconnaissait pas la règle du non-cumul de l’exécution et de la résiliation.
La cassation est prononcée au motif :
« qu’en statuant ainsi, en prenant en compte, dans le calcul du coût de l’exécution du contrat, le coût de la levée de l’option finale, la CA a violé le texte susvisé. »
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C’est la confirmation de la jurisprudence de la Cour de Cassation résultant de son arrêt du 1er juillet 1998, conforme au dispositif légal du crédit-bail dans la mesure où l’acquisition n’est pas une charge pesant obligatoirement sur le crédit-preneur.
On relèvera, au passage, la jurisprudence selon laquelle l’indemnité de résiliation constitue une clause pénale que le juge peut modérer en application des dispositions des articles 1231 et 1152 du Code Civil, la stipulation l’instaurant constituant une disposition contractuelle fixant à l’avance et forfaitairement le montant dû en cas d’inexécution de l’obligation.