L’installation d’un restaurant dans un immeuble en copropriété suscite souvent des difficultés en raison de la gêne et des troubles, notamment sonores et olfactifs, qui en résultent pour le voisinage, ce qui rend nécessaire des aménagements concernant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Selon l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux privatifs, conformes à la destination de l’immeuble, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et qui sont réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires, doivent être autorisés par l’assemblée générale. Toutefois, en cas de refus par l’assemblée générale et s’il s’agit d’une amélioration, le juge peut autoriser les travaux aux conditions qu’il fixe. Dans ce cas, le juge apprécie l’opportunité de la décision et devient un organe intervenant dans l’administration du syndicat.
En l’espèce, la troisième chambre civile a cassé, au visa de l’article 30 (al. 4) de la loi du 10 juillet 1965, une décision de cour d’appel refusant l’autorisation, « alors qu’elle avait constaté que les travaux pour lesquels l’autorisation était sollicitée n’entraînaient pas une modification de l’usage et de la jouissance des parties communes affectées par leur réalisation et qu’ils étaient conformes à la destination de l’immeuble ».
Note de M. Pierre CAPOULADE :
Une précédente décision de justice avait, en effet, jugé que l’activité exercée n’était pas prohibée par le règlement de copropriété, sous la condition d’exécuter les travaux nécessaires à l’exploitation du commerce et d’obtenir à cet effet les autorisations indispensables.
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L’arrêt attaqué avait constaté que l’édification de deux conduits de cheminée n’entraînait « pas une modification de l’usage et de la jouissance des parties communes affectées » par les travaux et que les conditions de fond étaient réunies pour l’application des articles 25 b et 30 (al. 4) de la loi du 10 juillet 1965.
Néanmoins, l’autorisation sollicitée était refusée car « les conditions de réalisation des travaux restaient indéterminées tant en ce qui concerne leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété susceptible d’être gênée par les nuisances sonores et olfactives et sur l’aspect esthétique de l’immeuble ».
Dès lors, en effet, que les « conditions de fond » (conformité à la destination de l’immeuble, absence de modification de l’usage des parties communes, amélioration pour l’utilisation d’une partie privative) étaient remplies, le juge ne pouvait que rechercher s’il y avait lieu de soumettre la réalisation des travaux à des conditions techniques.