Le vendeur ne commet aucun manquement à ses obligations contractuelles en vendant des locaux déclarés et garantis dans l’acte en totalité à usage de bureaux commerciaux et en règle avec la législation en vigueur, aucune clause liée à un problème de surdensité, à l’article L.421-1 du Code de l’Urbanisme, ainsi qu’à la prise en charge d’un versement pour surdensité n’ayant été prévue, dès lors que l’acquéreur pouvait préciser à l’acte toutes les garanties qu’il entendait voir prendre par le vendeur pour le cas notamment où il réaliserait des travaux.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Affaire typiquement parisienne causée par le cloisonnement des réglementations des changements d’affectation (CCH, art. L.631-7 et s.) et des changements de destination en matière de PC (art. L. 421-1).
Elle est intéressante ne serait-ce qu’en raison de l’importance des sommes en jeu : l’acquéreur était exposé ici, du fait de son achat, au paiement d’une participation pour dépassement du COS d’environ 15 MF (C. Urb., art. L.332-1 à 5et R.332-1 à 14). Il demandait en conséquence, la condamnation du vendeur à 35 MF de dommages et intérêts !
Des locaux à usage de « bureaux commerciaux » au sens de l’archaïque réglementation des changements d’affectation (CCH, art. L.631-7) ne sont pas toujours des « bureaux professionnels » (ou « bureaux-services ») suivant celle du PC.
Le POS peut prévoir un COS plus faible pour les bureaux professionnels que pour les bureaux commerciaux, même si dans les deux cas il s’agit toujours matériellement de « bureaux », de sorte qu’à surface égale l’acquéreur s’expose, comme ici, au versement d’une participation pour surdensité qu’il peut ne pas avoir prévue lors de son achat, s’il effectue des travaux soumis à PC afin d’adapter les locaux à l’usage qu’il veut en faire.
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L’acquéreur s’en plaignait dans notre arrêt sur le fondement de l’inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance et de garantie (C. Civ., art. 1603).
Les juges du fond le déboutent et ils sont approuvés par la Cour de cassation au motif :
« qu’aucune clause liée à un problème de surdensité, à la mise en oeuvre éventuelle des dispositions de l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme, ainsi qu’à la prise en charge d’un versement pour surdensité n’avait été prévue, (et que l’acquéreur) pouvait préciser à l’acte toutes les garanties (qu’il) entendait voir prendre (par le vendeur) pour le cas notamment où il réaliserait des travaux ».
La cour refuse donc, fort justement à notre avis, de considérer que l’acquéreur ait pu être victime d’un défaut de conformité aussi bien que d’un vice caché.
Un défaut de conformité, comme un vice caché, dépend étroitement des qualités de l’immeuble sur lesquelles les parties ont échangé leur consentement lors de l’acte. Il paraît donc raisonnable de considérer que le vendeur ne peut être responsable d’avoir livré un immeuble inapte à l’usage que l’acquéreur comptait en faire lorsque ce dernier n’a pas spécifié cet usage particulier dans son acte d’achat. Ce dernier devait donc stipuler qu’il entendait faire ultérieurement des travaux dans l’immeuble acquis s’il désirait comprendre sa densité de construction au nombre des qualités contractuelles attendues. Il n’est pas exclu, cependant, que la qualité de professionnel de l’acquéreur ait pu influencer la solution de l’espèce.