CASS. CIV. 3è, 10 juillet 2002

Un pacte de préférence portant sur un immeuble mettait à la charge du « promettant » l’obligation de notifier au bénéficiaire, dans le cas où il déciderait de vendre, le prix demandé ou offert, ainsi que les modalités de paiement de toutes autres conditions auxquelles il était disposé à traiter, mais il ne lui imposait pas d’indiquer l’identité des éventuels tiers acquéreurs.

Il a été déduit de ces stipulations que le pacte ne permettait pas au bénéficiaire, en l’absence de tiers acquéreur, de négocier le prix tout en conservant son droit de préférence et que, le bénéficiaire n’ayant pas notifié au promettant dans le délai imparti son intention d’acheter l’immeuble au prix proposé, la vente consentie par le promettant à un tiers, au prix initialement proposé au bénéficiaire, était régulière.

Note :

Le propriétaire doit-il trouver un acquéreur avant de mettre le bénéficiaire en mesure d’exercer son droit de préférence, ce qui permettrait à ce dernier de n’acheter que si un concurrent se manifeste ? La réponse est négative sauf si, ce qui est fréquemment le cas, le pacte de préférence (tout comme les clauses de préemption conclues entre associés) prévoit l’obligation pour le propriétaire de notifier au bénéficiaire non seulement les conditions de la cession envisagée, mais aussi le nom de l’acquéreur pressenti.

Il reste que le propriétaire doit mettre en oeuvre le pacte de bonne foi, et, ainsi que l’a précisé une cour d’appel à propos d’une clause de préemption, l’indication du nom de l’acquéreur intéressé a le mérite « de permettre aux actionnaires de vérifier la réalité, le sérieux et les modalités du projet de cession » (CA Paris 14-3-1990). Serait par exemple de mauvaise foi le propriétaire qui proposerait le bien au bénéficiaire à un prix manifestement exorbitant, en vue d’empêcher ce dernier d’exercer son droit de préférence, ce qui n’était pas le cas en l’espèce où le propriétaire avait finalement vendu son immeuble au prix qu’il avait proposé au bénéficie du pacte.

Source : B R D A, 2002 n° 18 page 9