L’arrêt du 7 juillet 1999 n’apporte pas de solutions révolutionnaires. Il met cependant parfaitement en exergue l’application dévastatrice de la théorie des dominos au droit de la copropriété.
En l’espèce, des copropriétaires ont pu s’opposer au paiement des charges qui leur avaient été réclamées en invoquant la nullité d’une assemblée générale tenue plus de deux ans auparavant.
La solution découlait simplement des conséquences à long terme d’une des rares hypothèses où le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, est écarté à l’égard d’un copropriétaire, faute pour celui-ci d’avoir été valablement convoqué à l’assemblée générale (Cass. Civ. 3è, 17 juillet 1975 ; 16 nov. 1988 ; 22 juin 1994).
Les copropriétaires en cause n’ayant pas été convoqués à une assemblée générale tenue le 11 juin 1992 pour la désignation du syndic pouvaient donc demander la nullité de cette assemblée générale sans condition de délai, ce qu’ils firent, deux ans plus tard, à l’occasion d’une action en recouvrement de charges. Ce défaut de convocation a l’assemblée générale rendant celle-ci nulle, sans aucune discussion possible, le syndic désigné à cette assemblée générale perdait toute qualité. Dès lors, il ne pouvait convoquer valablement les deux assemblées générales suivantes de 1993 et 1994 approuvant les comptes de la copropriété, lesquelles étaient donc nulles. De surcroît, le syndic désigné par l’assemblée générale de 1994, convoquée illégalement, n’avait pas qualité pour agir en recouvrement des charges, sa propre désignation étant elle-même irrégulière.
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Ainsi donc, l’absence de convocation à une assemblée générale permet, non seulement de demander, à tout moment, la nullité de cette assemblée, mais encore d’invoquer la nullité des assemblées postérieures, auxquelles pourtant les copropriétaires en cause avaient été valablement convoqués et qu’ils n’avaient pas contestées dans le délai de deux mois (Cass. 3è civ., 6 oct. 1999).
La solution est très sévère dans la mesure où elle laisse planer un risque de nullité sur toutes les décisions de la copropriété postérieures à l’absence de convocation et cela bien au-delà des deux mois que l’on pourrait penser pouvoir s’appliquer. Mais cette communication de la nullité vert l’aval, pour dangereuse et gênante qu’elle soit, paraît néanmoins devoir être approuvée. Elle constitue, en effet, la seule sanction possible du défaut de convocation. Admettre le raisonnement du syndic de validité des assemblées ultérieures conduisait à une couverture de fait du vice affectant la première.
Autrement dit, la possibilité d’annulation, au-delà de deux mois, reconnu par la jurisprudence au copropriétaire non valablement convoqué aurait perdu l’essentiel de son impact, ce qui aurait constitué une évidente incitation à une certaine indolence dans l’envoi des convocations.