Le présent arrêt apporte une utile précision sur le régime applicable à la location d’un appartement dans une résidence de troisième âge.
De telles résidences sont principalement organisées sous deux formes. Dans la première, un établissement propriétaire d’un immeuble loue des appartements aux personnes âgées, tout en leur assurant différents services. Dans la seconde, les appartements appartiennent à des particuliers qui les ont achetés et forment ainsi une copropriété.
Il est admis que, dans la première forme, le contrat liant l’établissement à chaque résident ne répond pas à la qualification de bail (Cass. 3è civ., 1er juillet 1998).
En revanche, dans la seconde forme, a bien la nature d’un bail (d’habitation) le contrat par lequel le propriétaire de l’un des appartements donne celui-ci en location à un tiers.
Il s’agissait de cette seconde forme de résidence dans l’espèce rapportée. Les propriétaires d’un appartement avaient conclu le même jour deux contrats avec un futur locataire. L’un de ces contrats était un bail de l’appartement, comme tel soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
L’autre contrat, dénommé par les parties « convention de mise à disposition », avait pour objet de faire supporter par le locataire « les charges afférentes aux locaux et installations des services d’administration, de sécurité et de santé, du service alimentaire, du service loisirs et des chambres d’hôtes ».
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Pour la cour d’appel, cette dernière convention définissait les charges dues par le locataire en contrepartie de l’usage de l’appartement. Ces charges excédant la liste de celles que le décret du 26 août 1987 permet de faire supporter par le locataire, la « convention de mise à disposition » a été annulée.
On doit approuver la Cour de Cassation d’avoir censuré cette décision. En effet, les charges mentionnées dans la convention correspondaient à des services qui excédaient largement le seul fait de l’occupation d’un appartement. Il s’agissait de services complémentaires qui, touchant à la restauration, à l’organisation de loisirs ou à la santé des résidents, n’étaient pas la contrepartie du seul usage d’habitation de l’appartement loué.
Il ne serait pas équitable de faire supporter par le propriétaire des charges correspondant à des services qui profitent exclusivement au locataire, en sus de l’occupation du logement. Il faut donc admettre la validité de deux conventions distinctes (bail d’habitation et convention relative aux services annexes), soumises à des régimes juridiques différents.