C.E. 3 juillet 2002

Les dispositions de l’article 150 H du CGI, si elles font obstacle à ce que le prix d’acquisition d’un terrain soit majoré de la valeur des constructions édifiées sur ce terrain avant leur acquisition, n’ont ni pour objet ni pour effet d’exclure que ce prix soit déterminé en tenant compte des avantages de toute nature consentis par le bailleur du terrain au preneur, avant l’acquisition de ces constructions par le bailleur.

Les stipulations du bail, relatives au régime de propriété des constructions édifiées sur les terrains loués, qui prévoient que la propriété de ces constructions est acquise au bailleur par l’effet d’une obligation née du contrat, font obstacle à ce que l’appropriation desdites constructions par le bailleur puisse être regardée comme ayant été effectuée par la voie de l’accession régie par l’article 551 du Code civil.

La modicité du loyer stipulé par le bail prévoyant l’acquisition par le bailleur sans indemnité en fin de bail des constructions édifiées par le locataire sur le terrain loué, est la contrepartie de l’absence d’obligation de versement d’une indemnité, de sorte que l’avantage correspondant doit être retenu, en cas de revente des constructions, pour la détermination de leur prix d’acquisition au sens de l’article 150 H du CGI qui fixe l’assiette de la plus-value imposable.

Une cour administrative d’appel commet ainsi une erreur de droit en jugeant que du fait de l’acquisition par voie d’accession en fin de bail par le propriétaire de constructions édifiées par le locataire, le prix d’acquisition de ces constructions est égal à zéro.

Note :

Le Conseil d’Etat infirme l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 2 avril 1998.

La solution du Conseil d’Etat est contraire à la doctrine administrative en vigueur au 31 décembre de l’année d’imposition de l’espèce, qui, en pareil cas, regardait comme nul le prix de revient des constructions.

La doctrine administrative récente (Inst. 3 juillet 2001, 8 M-1-01) admet désormais également qu’en cas de modération du loyer, l’acquisition en fin de bail sans indemnité revêt un caractère onéreux. Mais, considérant la solution comme une mesure d’assouplissement, l’administration a précisé qu’elle n’était applicable qu’aux seules plus-values réalisées à compter du 11 juillet 2001. L’arrêt du Conseil d’Etat devrait la conduire à appliquer les nouvelles règles aux litiges en cours.

Notons que le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé, en l’espèce, sur la méthode à suivre pour déterminer le prix d’acquisition au sens de l’article 150 H du CGI des constructions reçues en fin de bail sans indemnité.

Source : F.L. BIM, 2002 n° 10 page 229