Simple gestionnaire dépourvue de droit de propriété ou de droits réels sur l’immeuble, l’association syndicale est dépourvue du droit d’agir en réparation des désordres affectant les ouvrages dont elle assure la gestion.
Note de M. SIZAIRE : La gestion d’un ensemble immobilier est assurée par une association syndicale libre de propriétaires (ASL) régie par la loi du 21 juin 1865. C’est là une situation fréquente de même que le fait que des désordres soient constatés affectant les éléments d’intérêt collectif gérés par l’association syndicale, laquelle peut revêtir la forme, comme il est de plus en plus courant, d’une association foncière de gestion régie, outre la loi précitée, par les dispositions qui lui sont applicables des articles L.322-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.
En l’espèce, l’ASL agit à l’encontre du vendeur et des constructeurs en réparation de désordres affectant des ouvrages, y compris les éléments assurant l’étanchéité et le drainage de l’ensemble immobilier, dont la gestion rentre dans son objet. Son action est déclarée irrecevable dans les termes ci-dessus rapportés.
L’arrêt de la CA de PARIS se situe dans la ligne de l’arrêt de la 3è Chambre civile de la Cour de Cassation du 26 mai 1992 (Bull. Civ. III, n° 169 ; Juris-Data n° 001208) dans une espèce où la même CA, pour décider qu’une ASL avait qualité pour exercer toute action tendant à la réparation des désordres affectant une chaufferie collective et un réseau de chaleur extérieurs aux bâtiments d’un ensemble immobilier, s’était fondée sur ce que l’ASL avait pour objet statutaire l’entretien et la gestion des ouvrages servant à l’usage collectif. La cassation a été prononcée au motif :
« qu’en statuant ainsi, sans rechercher si l’ASL avait la propriété de ces ouvrages et si un lien contractuel l’unissait à l’architecte, au bureau d’étude et aux entrepreneurs, la CA n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».
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Pour la CA, dans la ligne encore une fois de l’arrêt de 1992 de la Cour de Cassation, le droit d’agir en réparation des désordres n’appartient qu’aux propriétaires : copropriétaires ou syndicat (collectivité) des copropriétaires. Mais une association syndicale ou foncière regroupe tous les propriétaires ou copropriétaires d’un certain périmètre, auxquels elle s’impose. Le pas ne serait pas bien grand à franchir pour admettre un droit d’action de cette association en réparation des ouvrages ou éléments dont elle assume la gestion.
Ce serait réaliste. Certes, la CA admet en l’espèce que l’ASL gestionnaire est recevable à agir en réparation du préjudice immatériel (financier ou d’exploitation qu’elle subirait en raison des désordres et imperfections litigieux). Cependant, en définitive, la CA écarte tout dommage-intérêt compensatoire à ce titre au motif que ASL ne prouve pas avoir subi un préjudice financier ; qu’elle perçoit des riverains les fonds nécessaires à l’exécution de sa mission de gestion ; qu’elle n’établit pas que les désordres et imperfections litigieux l’auraient contrainte à faire l’avance de fonds dont elle n’aurait pu obtenir le remboursement.
Que l’ASL, en tant que gestionnaire, n’ait pas eu à subir un préjudice financier dans la mesure où ses comptes sont en équilibre, c’est possible. Mais c’est là une vue comptable. Qui supporte les avances qui peuvent être rendues nécessaires par les désordres ? Les membres de l’association syndicale à laquelle on refuse un droit d’action de nature à éviter de telles avances, au motif que ce droit n’appartient qu’à ses membres. Est-ce bien satisfaisant ?
En pratique, la solution au problème consiste à transférer, de façon effective, à l’association syndicale ou foncière la propriété des ouvrages et des équipements dont elle doit assurer la gestion.