La limite des actes sous seing privé non suivis d’actes authentiques.
Deux copropriétaires de lots commerciaux en rez-de-chaussée avaient conclu en 1982 une convention sous seing privé aux termes de laquelle l’un cédait ses droits sur l’entrée de l’immeuble en échange d’une cuisine d’environ 3 m².
Le 1er lot ainsi amputé avait été vendu à un tiers en 1988.
Or en 2003, l’autre copropriétaire avait mis en vente le 2ème lot.
Le tiers acquéreur du 1er lot avait alors réclamé la restitution de la fraction de lot dont son local avait été amputé.
La Cour d’appel de Paris lui donne raison, contrairement à la solution rendue par les premiers juges :
« Considérant, sur l’opposabilité de la convention du 14 septembre 1982 aux intimés, qu’il n’est pas contesté que celle-ci n’ayant pas été publiée, [les acquéreurs], qui ont fait publier leur acte d’acquisition à la conservation des hypothèques le 12 décembre 1988, sont fondés à se prévaloir des dispositions de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 selon lesquelles les actes soumis à publicité sont, s’il n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes soumis à la même obligation de publicité et publiés ».
La Cour ordonne la restitution :
« Considérant que c’est à tort que le tribunal a cru, pour des raisons de pure opportunité sans valeur juridique, refuser d’ordonner la remise en état du lot n° 21, dans sa configuration originelle conforme au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division ;
Que cette remise en état sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif ci-après, étant observé que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité pour demander la restitution du couloir commun ».
Note de Mme Hélène LÉCOT :
Cette décision illustre la précarité des conventions sous seing privé qui ne sont pas suivies d’actes authentiques publiés à la conservation des hypothèques : ils sont inopposables aux tiers.
De plus, s’agissant d’un lot de copropriété, sa modification aurait dû faire l’objet d’une modification de l’état descriptif de division. La mutation doit être notifiée au syndic ; à défaut, elle est inopposable au syndicat.