Le nombre d’opérations et le court délai séparant l’acquisition et la revente d’immeubles caractérisent l’exercice de l’activité de marchand de biens de sociétés civiles immobilières de gestion.
Note de Mme GONZALEZ-GHARBI :
Une jurisprudence fournie considère une société civile immobilière comme une société marchand de biens, alors même que son objet social ne mentionne pas cette activité, soit qu’elle déploie une activité habituelle et spéculative d’achat d’immeubles en vue de la revente, soit que ses associés prépondérants exercent eux-mêmes directement ou à travers d’autres sociétés immobilières une activité de marchand de biens.
Dans l’affaire citée en référence, trois sociétés civiles immobilières qui avaient pour objet d’acquérir, gérer, administrer, exploiter par bail ou louer tous biens immobiliers, ont été considérées comme exerçant une activité d’ensemble relevant de celle de marchand de biens pour la raison qu’elles se sont livrées, sur une période de trois ans, à des achats d’immeubles et des reventes de lots et d’appartements issus d’opérations de rénovation réalisées dans ces immeubles.
Les sociétés ont acheté, en 1986 et 1989, successivement trois immeubles qu’elles ont divisé en 24 appartements, deux immeubles divisés en 34 appartements et 6 locaux à usage de bureaux, trois immeubles comprenant 30 appartements et 2 locaux à usage de bureaux, et enfin trois immeubles comprenant 3 appartements.
Les trois sociétés dont le capital était détenu par moitié par deux personnes physiques ont procédé à la vente de 23 lots en 1989 et 1990.
Certes, il est possible de combattre cette présomption en apportant la preuve de l’absence d’intention spéculative malgré la pluralité des ventes lorsque leur produit a servi à apurer le passif de l’entreprise de l’un des associés (CAA Nantes, 31 décembre 1990).
Mais, en l’espèce, les associés n’ont pas pu apporter la preuve que ces opérations ont été réalisées dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, ni davantage démontré l’absence d’intention spéculative. Les SCI ont été assujetties à l’impôt sur les sociétés par application combinée des articles 35 I-1° du CGI et 206-2 du même code et à la TVA sur marge brute par application subséquente de l’article 257-6° du CGI.