Sans bouleverser l’équilibre général de la réforme opérée par la loi SRU, la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 procède à quelques assouplissements concernant, notamment, la constructibilité limitée en l’absence de SCOT, tout en autorisant par ailleurs les communes à exercer, selon de nouvelles modalités, un contrôle de la densité en cas de division d’un terrain bâti.
Encadrement de l’urbanisme local
Reconstruction d’un bâtiment. La loi SRU autorise, sauf disposition contraire du plan local d’urbanisme (PLU) ou de la carte communale, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre.
Peut désormais être autorisée la restauration d’un bâtiment en ruine dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien.
Les travaux de restauration devront respecter les principales caractéristiques du bâtiment (C. urb. Art. L 111-3, al. 2 nouveau).
Urbanisation limitée en l’absence de SCOT. Sont désormais soumises au principe d’urbanisme limitée les communes situées à moins de 15 km d’une agglomération de plus de 50 000 habitants, ou à moins de 15 km de la mer, et qui ne sont pas couvertes par un SCOT applicable (C. urb. Art. L. 122-2 modifié).
Ces communes ne peuvent pas, sans l’accord du préfet, modifier ou réviser leur PLU pour ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1er juillet 2002 ou une zone naturelle.
Lorsque le périmètre d’un SCOT incluant la commune a été arrêté, la dérogation est donnée par l’Etablissement Public chargé du schéma (EPSCOT).
La dérogation doit en principe être accordée : elle ne peut être refusée que si les inconvénients éventuels de cette urbanisation pour les communes voisines, pour l’environnement ou pour les activités agricoles sont excessifs par rapport à l’intérêt que représente pour la commune la modification ou la révision de son plan.
Constructibilité limitée. La liste des exceptions à la règle de constructibilité limitée en l’absence de PLU ou de carte communale est étendue : le changement de destination d’une construction existante est désormais autorisé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune (C. urb. Art. L 111-1-2, al. 2 modifié).
Ces mêmes changements de destination sont autorisés en dehors des espaces urbanisés des communes à proximité des grands axes routiers (C. urb. Art. L 111-4-1, al. 7 modifié).
Plan local d’urbanisme
Constructibilité en cas de division d’un terrain bâti. La loi SRU a supprimé le certificat d’urbanisme en cas de détachement de parcelles (certificat dit « de l’article L 111-5 ») qui permettait le contrôle de la constructibilité d’un terrain détaché d’un terrain déjà bâti.
Cette constructibilité était nulle si la construction existante sur le terrain avant le détachement avait épuisé le coefficient d’occupation des sols (COS) dont disposait ce terrain.
En cas d’utilisation seulement partielle, la parcelle détachée ne bénéficiait que de la constructibilité résiduelle résultant du COS afférent au terrain avant le détachement.
L’objet de cette suppression était de permettre une densification des constructions puisque la parcelle détachée se trouvait affectée de la constructibilité résultant du COS qui lui est applicable, sans tenir compte de l’existant bâti sur le terrain initial.
La loi « Urbanisme et Habitat », sans réellement revenir sur cette suppression, instaure un gel de la constructibilité pendant 10 ans selon les modalités suivantes : lorsqu’un COS est applicable, le PLU peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du COS ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés (C. urb. Art. L 123-1-1 nouveau).
Cette nouvelle règle n’est pas applicable aux terrains issus d’une division effectuée à une date ou dans une zone dans laquelle cette surveillance n’était pas prévue par le PLU. Elle peut être introduite dans un POS encore en vigueur, par simple modification de ce document et sans qu’il soit transformé en PLU (C. urb. Art. L 123-19 modifié).
Lorsque la division est suivie d’une vente, le vendeur devra fournir à l’acquéreur un certificat attestant de la surface hors œuvre nette des bâtiments existants sur la ou les parcelles concernées.
L’acte de vente attestera de l’accomplissement de cette formalité.
S’agissant du calcul des droits à construire, la loi envisage le cas de la modification du COS dans les 10 ans de la division :
– lorsque le COS applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la délivrance du permis de construire ;
– lorsque le COS applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le COS existant à la date de la division.
Ainsi, les droits à construire sont accrus en cas d’augmentation du COS, mais ne sont pas diminués en cas de baisse.
Au bout de 10 ans, chaque parcelle retrouve une constructibilité pleine et entière dans la limite du COS applicable à la date de délivrance du permis de construire.
Actuellement, le PLU peut fixer une superficie minimale pour qu’un terrain soit constructible mais seulement si cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif.
Une autre justification est désormais possible : la préservation de l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager de la zone concernée (C. urb. art. L 123-1, 12° modifié).
Opérations d’aménagement
Droit de préemption urbain. La possibilité pour une commune d’instaurer le droit de préemption urbain est étendue aux communes dotées d’une carte communale en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement.
On notera que la procédure est sensiblement différente de celle qui prévaut classiquement en matière de droit préemption urbain, puisqu’il suffit au conseil municipal de déterminer, par une simple délibération, un ou plusieurs secteurs délimités par la carte et, pour chaque périmètre, de préciser l’équipement ou l’opération projetée (C. urb. art. L 211-1 al. 2 nouveau).
Autrement dit, si le terrain bâti se trouve en surdensité à la suite de la division, la parcelle détachée verra son droit à construire minoré du dépassement.
Lotissement. Le projet architectural et paysager du futur lotissement n’a pas à être joint à la demande d’autorisation de lotir si le projet comporte un nombre de lots inférieur à un seuil qui doit être défini par décret en Conseil d’Etat.
Jusqu’à présent, les projets de lotissement échappaient à l’autorisation de lotir lorsqu’ils comportaient « un nombre de lots inférieur » au seuil fixé par l’art. R 315-1-1 C. urb. La loi précise désormais que les lots dont il est question sont uniquement les lots constructibles, afin d’éviter toute confusion et toute contestation quant à la prise en compte de lots non destinés à être bâtis (C. urb. art. L 315-1-1 modifié).
Urbanisme commercial
Dans les communes soumises à la règle d’urbanisme limitée et sauf dérogation accordée par le préfet ou l’EPSCOT, aucune autorisation d’urbanisme commercial ne peut être délivrée à l’intérieur des zones à urbaniser ouvertes à l’urbanisation après le 4 juillet 2003.
Cette disposition vise les cinémas et les commerces à l’exclusion des hôtels (C. urb. art. L 122-2, al. 2 et 3 modifiés).
Le seuil à partir duquel une autorisation d’urbanisme commercial est nécessaire pour les établissements cinématographiques est abaissé à 300 places (au lieu de 800 auparavant).
Les extensions de plus de 30 % réalisées moins de 5 ans après la mise en exploitation ou la dernière extension, sont soumises à autorisation si elles concernent un établissement de plus de 300 places ou devant dépasser ce seuil par la réalisation du projet.
Les extensions des établissements de plus de 1500 places ou devant dépasser ce seuil par la réalisation du projet sont systématiquement soumises à autorisation (Loi 73-1193 du 27-12-1973 art. 36-1 modifié).
Permis de démolir
A l’avenir, les communes qui ne sont pas dotées d’un POS ou d’un PLU pourront instaurer l’obligation d’obtention d’un permis de démolir dans des périmètres délimités par délibération du conseil municipal (C. urb. art L 430-1, h nouveau).
Cette disposition nouvelle tend à généraliser le permis de démolir dans l’ensemble des communes, mais, dans les communes dépourvues de POS ou de PLU, sans l’objectif de préservation des logements existants ou de protection du patrimoine architectural urbain qui était à l’origine de la création de cette autorisation administrative.
Droit pénal de l’urbanisme
Condamnation des personnes morales. Jusqu’à présent les dispositions pénales du Code de l’urbanisme ne prévoyaient pas la possibilité de condamner les personnes morales pour les délits en matière d’urbanisme, alors que ces personnes bénéficiaient principalement, sinon exclusivement, de l’infraction.
Les dirigeants de ces sociétés se voyaient condamnés, à titre personnel, à démolir la construction illicite et à payer de lourdes astreintes dépassant souvent leurs capacités financières.
La loi « Urbanisme et Habitat » précise que la personne morale peut être déclarée responsable dans les conditions prévues par le Code pénal (C. urb. art. L 480-4-1 nouveau).
Astreinte. La condamnation à démolir ou à mettre les ouvrages en conformité peut être assortie d’une astreinte de 7,5 à 75 € par jour de retard.
Cette astreinte prévue par l’article L 480-7 du Code de l’urbanisme est soumise à un régime spécial : elle ne peut être révisée qu’à la hausse, et ne peut faire l’objet d’une remise partielle qu’après exécution des travaux si le contrevenant démontre qu’il a été empêché d’observer le délai qui lui a été imparti par une circonstance indépendante de sa volonté.
Modifiant ce texte, la loi permet désormais aux juges de reconsidérer les astreintes qu’ils ont ordonnées : un reversement ou une dispense du paiement d’une partie des astreintes pourra être prononcé pour tenir compte du comportement du contrevenant et des difficultés qu’il a rencontrées pour exécuter la démolition ou la mise en conformité (C. urb. art. L 480-7, al. 5 nouveau).