Plusieurs modifications ont été apportées aux dispositions du Code monétaire et financier réglementant les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) par une ordonnance et un décret du 25 juillet 2013.
Ces textes transposent en droit interne la directive européenne 2011/61 du 8 juin 2011 réglementant la gestion d’actif des fonds d’investissement qui ne constituent pas des OPCVM : les fonds d’investissement alternatifs (FIA).
Ceux-ci regroupent notamment les fonds communs de placement à risque, les sociétés d’investissement à capital fixe, les fonds d’épargne salariale, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les SCPI.
Les SCPI entrent dans la catégorie des FIA ouverts aux investisseurs non professionnels, régis par les articles L. 214-24-24 et suivants du Code monétaire et financier.
Comme la plupart des FIA, la SCPI ou sa société de gestion doit « veiller » à désigner un dépositaire (C. mon. fin., art. L. 214-24-4 nouveau) à qui est confiée la garde de ses actifs.
Les principales nouveautés issues de l’ordonnance et de son décret sont entrées en vigueur le 31 juillet 2013.
I. Objet et activité des SCPI
Objet social
La loi précise et étend l’objet des SCPI, autrefois limité de façon exclusive à l’acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (C. mon. fin., art. L. 214-50 ancien).
Les SCPI ne peuvent désormais avoir pour objet (C. mon. fin., art. L. 214-114, al. 1 et 2 nouveau) :
– non seulement l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, qu’il s’agisse d’immeubles à usage d’habitation ou à usage commercial ;
– mais aussi l’acquisition et la gestion d’immeubles (terrains) qu’elles font construire exclusivement en vue de leur location (activité autrefois interdite).
Travaux autorisés
Comme par le passé, les SCPI peuvent procéder à des travaux d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction pour les besoins de leur gestion.
Le nouveau texte englobe ces travaux dans les travaux « de toute nature » que la société peut entreprendre sur les immeubles qu’elle détient : notamment « les opérations afférentes à leur construction (pour les terrains nus), leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques » (C. mon. fin., art. L. 214-114, al. 3 nouveau).
Jusqu’à présent, le coût des travaux d’agrandissement d’un immeuble bâti réalisé au cours d’un exercice de 12 mois ne devait pas excéder 30 % de la valeur vénale de l’immeuble et 10 % de la valeur du patrimoine immobilier de la société (C. mon. fin., art. R. 214-116, 1° ancien).
Désormais, le coût de ces travaux peut représenter jusqu’à 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société sans autre condition.
De même, le coût des travaux de reconstruction, qui ne devrait pas excéder 10 % de cette valeur (art. R. 214-116, 2 ° ancien), peut représenter jusqu’à 15 % de celle-ci (art. R. 214-157, 1° et 2° nouveau).
Biens pouvant être détenus par la société
Immeubles. Pour les besoins de la réalisation de l’objet social, les immeubles éligibles à l’actif de la société peuvent être (C. mon. fin., art. L. 214-115, I-1° et R. 214-155 nouveaux) :
– des immeubles loués ou offerts à la location à la date de leur acquisition par la société ;
– des immeubles qu’elle fait construire, réhabiliter ou rénover en vue de la location, ceux-ci pouvant être acquis par des contrats de vente à terme, de vente en l’état futur d’achèvement ou de vente d’immeubles à rénover ou à réhabiliter ; en cas de construction d’immeubles, la SCPI peut conclure des contrats de promotion immobilière en vue de cette construction ;
– des terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser délimitée par document d’urbanisme, sous réserve que ceux-ci ne représentent pas plus de 10 % de la valeur du patrimoine immobilier de la société.
La société peut aussi détenir des droits réels (notamment nue-propriété, usufruit, emphytéose, servitude, droits du preneur d’un bail à construction ou d’un bail à réhabilitation) portant sur de tels immeubles.
Titres. Les SCPI sont expressément autorisées à détenir des parts de société de personnes non admises aux négociations sur un marché réglementé qui répondent aux conditions suivantes (C. mon. fin., art. L. 214-115, I-2° et II nouveau) :
– les associés doivent répondre du passif au-delà de leurs apports ;
– l’actif doit être principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location ou de droits réels portant sur de tels biens ;
– les autres actifs doivent être des avances en compte courant consenties par la SCPI, des créances résultant de l’activité principale ou de liquidités ;
– les instruments financiers qu’elles émettent ne doivent pas être admis aux négociations sur un marché réglementé ;
– ces sociétés ne doivent pas détenir d’actions, parts, ou droits d’une entité, quelle que soit sa forme, dont les associés ou membres répondent indéfiniment et solidairement des dettes, telle une société en nom collectif.
De telles parts, actions ou droits ne peuvent pas non plus être détenus en direct par une SCPI.
En revanche, les SCPI peuvent détenir des parts d’autres SCPI, des parts ou actions d’OPCI, professionnels ou nom, et des parts, actions ou droits d’organisme de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme, sous réserve que les titres de ces sociétés et organismes ne représentent pas plus de 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI (C. mon. fin., art. L. 214-115, I-3° et R. 214-156, II-al. 2 nouveaux).
Les participations directes ou indirectes dans le capital des sociétés de personnes mentionnées ci-dessus peuvent représenter jusqu’à 100 % de l’actif de la SCPI si les conditions suivantes sont réunies (C. mon. fin., art. R. 214-156, I nouveaux) :
1° Ces sociétés doivent établir des comptes annuels et des comptes intermédiaires au moins semestriels.
2° Les immeubles et droits réels inscrits à l’actif de ces sociétés doivent être éligibles à l’actif d’une SCPI.
3° A moins que ces sociétés ne s’engagent, par un accord écrit conclu avec la SCPI, à transmettre à la société de gestion de celle-ci les informations nécessaires notamment à l’évaluation de leurs actifs et passifs, la SCPI doit, seule ou conjointement avec d’autres SCPI ou OPCI gérés par la société de gestion de la SCPI ou encore par une société que contrôle la société de gestion (filiale), par une société qui la contrôle (société mère) ou par une société que contrôle une société qui la contrôle (société sœur) :
– soit détenir directement ou indirectement la majorité des droits de vote de ces sociétés ;
– soit désigner pendant deux exercices successifs la majorité des membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance de ces sociétés, cette désignation étant présumée sur la SCPI qui a disposé au cours de cette période, directement ou indirectement, d’une fraction supérieure à 40 % des droits de vote et qu’aucun autre associé ou actionnaire ne détenait, directement ou indirectement d’une fraction supérieure à la sienne ;
– soit disposer du droit d’exercer une influence dominante sur ces sociétés en vertu d’un contrat ou de clauses statutaires.
Par dérogation à ce qui précède, ces participations peuvent représenter jusqu’à 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI à la seule condition que les sociétés de personnes établissent des comptes annuels et des comptes intermédiaires au moins semestriels, sans que les autres conditions ci-dessus soient réunies (art. R. 214-156, II-al. 1).
Cession d’actif
Les conditions de cession des actifs de la SCPI sont assouplies : jusqu’à présent, la société devait être propriétaire de l’immeuble cédé depuis au moins six ans à la date de cession et les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ayant pu être réalisés devaient avoir été achevés depuis au moins six ans à la même date (C. mon. fin., art. R. 214-116, 3° ancien).
Désormais, pour que la cession soit régulière, il suffit que la société soit propriétaire du bien depuis au moins cinq ans (art. R. 214-157, 3° nouveau).
En outre, le respect du nouveau délai de cinq ans n’est pas exigé (art. R. 214-157, 3°-d et e) :
– si la valeur cumulée des actifs cédés au cours d’un exercice de 12 mois n’excède pas 2 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société ;
– en cas de cession d’un immeuble détenu par une société de personnes dont la SCPI détient une participation pouvant représenter jusqu’à 10 % de la valeur de son patrimoine dans le cadre de la dérogation prévue à l’article R. 214-156, II (n° 8) ;
– en cas de cession de parts ou actions de SCPI ou d’OPCI.
II. Fonctionnement des SCPI
Société de gestion
Le nouveau texte impose que la gérance de la SCPI soit assurée par une société de gestion de portefeuille (C. mon. fin., art. L. 214-98, al. 1 nouveau) régie par les articles L. 532-9 et suivants du Code monétaire et financier (entreprise d’investissement ayant pour objet la gestion d’un ou plusieurs OPCVM ou FIA) et soumise à un agrément spécial de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Les sociétés de gestion actuelles, qui n’ont pas la qualité de société de gestion de portefeuilles, doivent demander leur agrément en cette qualité à l’AMF avant le 22 juillet 2014 (Ord. 2013-676, art. 33, VI).
Elles restent soumises aux dispositions qui les régissaient avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance (notamment C. mon. fin., art. L. 214-67 à L. 21-69 anciens) jusqu’à l’obtention de cet agrément.
Opérations réglementées
Les échanges, aliénations ou constitution de droit réels sur le patrimoine immobilier de la SCPI n’ont plus à être autorisés par l’assemblée générale ordinaire des associés.
Ces opérations relèvent dont de la seule compétence de la société de gestion.
En outre, celle-ci pourra consentir sur les actifs de la SCPI des garanties nécessaires à la conclusion des contrats relevant de l’activité de cette dernière dans les limites et conditions fixées par un décret à paraître.
Selon les modalités fixées par ce même décret, la SCPI pourra aussi consentir des avances en compte courant aux sociétés de personnes et aux SCPI dont elle détient directement ou indirectement au moins 5 % du capital (C. mon. fin., art. L. 214-102 nouveau).
Evaluation du patrimoine social
Comme auparavant, les valeurs de réalisation et de reconstruction de la SCPI doivent être arrêtées chaque année par la société de gestion.
Ces valeurs ne sont plus appréciées par un expert immobilier indépendant nommé pour quatre ans par l’assemblée générale (C. mon. fin., art. R. 214-122 ancien) mais par un expert « externe en évaluation » nommé pour cinq ans par la société de gestion après acceptation de sa candidature par l’assemblée générale (art. R. 214-157-1 nouveau).
La société de gestion doit notifier l’identité de l’expert à l’AMF.
Cet expert doit faire l’objet d’un enregistrement auprès de la profession dont il dépend et offrir des garanties professionnelles suffisantes pour exercer efficacement sa mission.
L’AMF peut exiger la désignation d’un autre expert si ces conditions ne sont pas réunies (art. L. 214-24-16 sur renvoi de l’art. R. 214-157-1 précité).
Convocation des associés aux assemblées
Les SCPI peuvent avoir recours à des moyens de télécommunication électronique pour remplacer l’envoi postal prévu en matière de convocation de associés et de communication à ceux-ci des documents sociaux, à condition que la société ait préalablement recueilli par écrit l’accord des associés concernés (C. mon. fin., art. R. 214-137, al. 1 nouveau).
Les associés ayant donné leur accord doivent transmettre leur adresse électronique à la SCPI.
Ils peuvent à tout moment revenir sur leur accord en demandant à la société par lettre recommandée AR de recourir à nouveau à des envois postaux.
Pour être valablement prise en compte lors de la prochaine assemblée, la demande de transmission des documents par voie électronique doit être notifiée par la société de gestion au plus tard 20 jours avant la date de cette assemblée.
A défaut, la transmission par voie électronique sera effective pour l’assemblée générale suivante se tenant sur première convocation (ar. R. 214-137, al. 2 et 3).
Augmentation de capital
L’interdiction pour la SCPI d’augmenter son capital tant que les trois quarts au moins de la valeur des souscriptions recueillies lors de la précédente augmentation (ou, pour les SCPI à capital variable, tant que les trois quarts au moins de la collecte nette des 12 derniers mois) n’ont pas été investis ou affectés à des investissements en cours de réalisation (C. mon. fin., art. L. 214-64 ancien) est supprimée.
Seules subsistent, comme conditions préalables à l’augmentation de capital, la libération de l’intégralité du capital et le fait d’avoir satisfait aux offres de cession de parts inscrites, depuis plus de trois mois, pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs (art. L. 214-96, al. 3 nouveau).