Plus-values à long terme réalisées sur les biens immobiliers par les sociétés soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Le dispositif d’abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme dégagées sur certains biens ou droits immobiliers affectés à l’exploitation est commenté par une instruction fiscale du 7 mai 2008.
Les plus-values à long terme réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole sur certains biens ou droits immobiliers affectés à l’exploitation bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (CGI, art. 151 septies B).
Champ d’application de l’abattement
L’abattement pour durée de détention sur certaines plus-values immobilières bénéficie aux seules entreprises relevant de l’Impôt sur le Revenu (IR), quel que soit le régime d’imposition sous lequel elles sont placées (régime réel, micro, déclaratif spécial ou forfaitaire), qu’il s’agisse d’entreprises individuelles ou de sociétés ou groupements relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes.
Les biens concernés sont les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ou les droits ou parts de sociétés ou groupement dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
L’Administration précise qu’une société est réputée à prépondérance immobilière, pour la mise en œuvre de ce dispositif, lorsqu’au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l’exploitation, ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de tels biens.
Par ailleurs, pour l’application de l’abattement de 10 %, les droits afférents à un crédit-bail immobilier sont assimilés à des éléments amortissables ou non amortissables de l’actif immobilisé.
Pour bénéficier de l’abattement, les biens immobiliers ainsi que les droits et parts visés doivent être inscrits à l’actif immobilisé ou au registre des immobilisations.
Cette condition d’inscription à l’actif ou au registre n’est pas exigée pour les droits afférents à un crédit-bail.
Ces biens, parts ou droits doivent, en outre, être affectés par l’entreprise exclusivement à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale (CGI, art. 39 duodecies à 39 quindecies).
Cette condition est réputée remplie lorsque le bien est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.
Dans l’hypothèse où l’immeuble inscrit à l’actif est affecté à un usage mixte, seule la quote-part de la plus-value afférente aux locaux consacrés à l’exploitation peut bénéficier du dispositif et doit être déterminée au prorata des surfaces affectées à l’exploitation par rapport à la surface totale de l’immeuble.
Toutefois, à titre de tolérance, l’Administration admet que la plus-value sur l’ensemble immobilier peut bénéficier de l’abattement sous certaines conditions.
La condition d’affectation du bien à l’exploitation est appréciée à la date de la cession du bien immobilier ou des droits ou parts détenus.
Cependant, lorsque l’élément immobilier inscrit à l’actif n’est plus affecté à l’exploitation à la date de la cession, il est considéré comme affecté à l’exploitation si cette condition était respectée à l’ouverture de l’exercice de cession du bien ou au 1er janvier de l’année d’imposition lorsque le contribuable n’est pas tenu aux obligations comptables.
Portée et modalités d’application de l’abattement
La plus-value à long terme réalisée à l’occasion de la cession des biens ou des droits visés précédemment est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
L’exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention révolues.
Concernant le calcul du délai de détention, l’Administration précise que seules les années durant lesquelles le bien est effectivement affecté à l’exploitation doivent être pris en compte.
L’abattement pour une durée de détention peut se cumuler avec le régime d’exonération des plus-values professionnelles réalisés par les entreprises soumises à l’IR (CGI, art. 151 septies), avec celui des plus-values réalisées par les dirigeants partant à la retraite (CGI, art. 151 septies A), ainsi qu’avec celui des plus-values professionnelles réalisées à l’occasion de la transmission d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité (CGI, art. 238 quindecies).
Il peut également se cumuler avec un régime de report d’imposition, tel que celui applicable aux plus-values dégagées lors de la transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle (CGI, art. 41) ou bien aux plus-values professionnelles constatées lors de l’apport d’une entreprise individuelle ou d’une branche complète d’activité à une société soumise à un régime réel d’imposition (CGI, art. 151 octies).
Dans ces hypothèses, les plus-values qui sont placées en report d’imposition ou qui font l’objet d’un étalement sont déterminées après application de l’abattement.
Entrée en vigueur
Ce dispositif s’applique aux plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2006.
Les années de détention antérieure à cette entrée en vigueur sont prises en compte pour le calcul de la durée de détention ouvrant droit à l’abattement.