Les obligations d’information en matière de vente d’un terrain sur lequel a été exploitée une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) soumise à autorisation.
Lorsqu’il s’agit du cas spécifique de la vente d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation, l’article L. 514-20 du Code de l’environnement prévoit que « le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur, il informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation« .
Cette obligation d’information, qui incombe au propriétaire du site (peu importe qu’il ait ou non été l’exploitant de l’installation classée), est d’autant plus fondamentale qu’elle accroît la responsabilité du vendeur et qu’elle fait l’objet d’une interprétation de plus en plus stricte de la part des juges.
A. – LE CHAMP D’APPLICATION DE L’OBLIGATION D’INFORMATION
Cette information est exigée dès lors qu’il s’agit d’une vente immobilière, à savoir la vente d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation.
1°- Le type de contrat concerné
L’article L. 514-20 du Code de l’environnement ne concerne que les contrats de vente à l’exclusion des contrats relatifs à un apport en société, fusion, cession de titres impliquant un transfert de la maîtrise du terrain sans qu’il y ait de vente au sens strict.
2°- La nécessité d’identifier une ICPE soumise à autorisation sur le terrain cédé
Les terrains sur lesquels ne se trouvent que des installations soumises à déclaration ne relèvent pas du champ d’application de ce texte. Il est nécessaire que l’installation soit soumise à autorisation, peu importe que cette installation normalement soumise à autorisation ait fait l’objet d’une autorisation ou qu’elle ait fonctionné sans l’autorisation nécessaire.
Mais il se peut que :
– l’installation ait été exploitée par plusieurs exploitants successifs ;
– que la nature de l’installation ait été modifiée au cours de sa vie ;
– que l’installation ait changée de régime au cours de sa vie.
D’où la nécessité de déterminer à quel moment s’apprécie l’obligation d’information. A cet égard, la Cour d’appel de Paris, dans son arrêt SCI Clavel Pasteur, avait jugé que l’obligation d’information s’apprécie en considération de la situation administrative existante à la date de la vente.
Mais, la Cour de cassation juge que le vendeur n’est soumis à l’obligation d’information de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement que si à la date de la cession, l’installation était soumise au régime de l’autorisation au titre de la législation ICPE (Cass. 3e civ. 17 nov. 2004, Sté Dassault Aviation).
Dès lors que le vendeur est, au regard des deux critères que nous venons de définir, soumis à l’obligation d’informer l’acquéreur du terrain au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement, il faut encore déterminer quelles informations doivent être fournies et comment.
B.- LES CONTOURS DE L’OBLIGATION D’INFORMATION
1°- Le formalisme de l’information
Aux termes de l’article L. 514-20, le vendeur est tenu d’informer l’acheteur, par écrit, du fait que son terrain a été terrain d’assiette d’une installation soumise à autorisation. Cette information doit être explicite.
Ainsi la Cour de cassation a-t-elle jugée, que le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation ne peut s’exonérer de l’obligation d’informer lui incombant à l’occasion de la vente, aux motifs que l’acquéreur connaissait l’existence de cette installation sur la parcelle acquise (Cass. 3e civ., 12 janv. 2005).
Il apparaît dès lors opportun que ces informations fassent, soit l’objet d’une déclaration adressée à l’acquéreur, soit figurent dans l’acte de vente. Il est également souhaitable que l’arrêté d’autorisation et le mémoire sur l’état du site réalisé lors de la cession d’activité soient annexés à l’acte de vente.
2°- Le contenu de l’information (le niveau de l’information demandée)
Le vendeur doit communiquer à l’acheteur deux types d’informations.
Il doit tout d’abord informer de l’existence d’une installation classée soumise à autorisation. Il s’agit là pour le vendeur d’une obligation de résultat.
Le vendeur doit également informer l’acheteur des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation de l’installation, pour autant qu’il les connaisse. Cette obligation généralement définie comme une obligation de moyens est doublement limitée.
D’une part, il faut que les dangers et inconvénients énumérés à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement soient suffisamment importants. Or, l’interprétation de l’importance, au demeurant éminemment subjective, relève de l’appréciation du juge au cas par cas.
D’autre part, il faut que le vendeur ait eu connaissance de ces dangers.
A priori en cas d’incident ou d’accident survenu au cours de l’exploitation, il faut que le vendeur le signale. Par contre, la lettre de l’article L. 514-20 ne semble pas prescrire systématiquement une étude de pollution des sols.
Il n’en reste pas moins que dans son arrêt du 13 février 2003 précité, la Cour d’appel de Paris refuse de prendre en compte l’ignorance du vendeur en estimant « qu’il lui appartenait de rechercher l’existence d’une éventuelle pollution causée par l’exploitation« .
Le respect de cette obligation d’information est d’autant plus importante que, à défaut d’information, il ressort de l’article L. 514-20, que « l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente » et que le juge sanctionne avec rigueur le défaut d’information.
En outre, même hors du champ d’application de l’article L. 514-20, par exemple en cas de vente de terrain sur lequel se trouve une installation seulement soumise à déclaration, l’obligation d’information n’en reste pas moins importante.