L’accord collectif du 9 Juin 1998 entériné par le décret du 9 Juillet 1999 relatifs aux congés pour vendre par lots est un texte difficile pour les commentateurs et acrobatique pour les praticiens sur lequel il n’est pas inutile de revenir dans le cadre de vente d’immeubles « en bloc« .
De l’accord du 9 Juin 1998 relatifs aux « congés pour vente dans le secteur locatif privé » à l’article 197 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 Décembre 2000, les conditions d’applications de l’accord locatif ont été largement étendues.
A – Les conditions subjectives : les bailleurs concernés.
L’accord avait initialement été signé par :
– la Fédération Française des Sociétés d’Assurance (FFSA) ;
– la Société Centrale Immobilière de la Caisse des Dépôts (SCIC) ;
– la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF).
Le décret du 22 Juillet 1999 a rendu cet accord obligatoire à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs définis aux deuxième et troisième tirets du deuxième alinéa de l’article 41Ter de la loi du 23 Décembre 1986.
Les bailleurs concernés sont ceux que l’on dénomme « les investisseurs institutionnels » à savoir :
« – les logements appartenant aux SEM, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d’un organisme collecteur de la contribution des employeurs à l’effort de construction et aux filiales de ces organismes autres que celles liées aux organismes d’HLM ;
« – les logements appartenant aux entreprises d’assurance, aux sociétés immobilières créées en application de l’ordonnance du 24 Septembre 1958 relative aux sociétés immobilières conventionnées, aux sociétés immobilières d’investissement créées en application de la loi du 15 Mars 1963 portant réforme de l’enregistrement, du timbre et de la fiscalité immobilière, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes autres que celles mentionnées aux deux alinéas ci-dessus ».
L’article 41Ter a été modifié par l’article 197 de la loi SRU qui a revu la définition du troisième secteur :
Font partie de ce secteur « les logements appartenant aux entreprises d’assurance, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes » mais aussi « les logements appartenant aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux alinéas précédents », à savoir toutes les autres personnes morales.
Relèvent désormais de ce troisième secteur tous les logements appartenant aux autres personnes morales (à l’exception des SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus) ; les personnes physiques reléguées dans le quatrième secteur ne sont pas visées.
B – Les conditions objectives.
Cet accord porte sur la procédure à mettre en œuvre lorsqu’un bailleur souhaite donner congé aux fins de vendre libre au locataire et qu’il va être amené à délivrer congé aux fins de vendre libre pour mettre en vente plus de dix logements libres dans le même immeuble.
Pour que l’accord soit applicable, il ne suffit pas qu’un bailleur concerné soit propriétaire de dix logements dans un immeuble ou envisage de mettre en vente dix logements entièrement ou partiellement loués.
L’accord n’est applicable que si le propriétaire unique entend délivrer dix congés aux fins de vendre libre, lesquels ont pour effet de libérer l’immeuble et d’entraîner en conséquence sa mise en copropriété.
Il convient de réaliser un audit locatif des baux pour savoir si, en fonction des différents régimes juridiques applicables à ces baux, l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989 en tant qu’il concerne les congés aux fins de vendre libre est applicable.
C – Les sanctions du non-respect de l’accord collectif.
Le non-respect de l’accord collectif ne s’accompagne d’aucune sanction (ni civile, ni pénale).
En cas de difficultés résultant de l’application de l’accord (et non de litige), la Commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur, le locataire ou une association représentative de locataires.
A défaut de conciliation, la Commission rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties (article 20 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 188 de la loi SRU).
Les ventes consenties ne sont pas nulles dès lors que les droits de préemption ont été purgés conformément aux dispositions légales normalement applicables et que les règles de droit commun relatives à la vente ont été respectées.