Le nouveau contrôle de la conformité des travaux.
1. Modalités du contrôle
La réception d’une déclaration d’achèvement des travaux ouvre à l’Administration un délai pour procéder à leur récolement.
A. – Déclaration d’achèvement des travaux
L’opérateur doit déposer ou adresser en recommandé avec accusé de réception ou par procédé électronique, une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (art. L. 462-1, R 462-1 et R. 462-5).
La déclaration peut porter sur tout ou partie d’une opération (C. urb., art. R. 462-2). Cette disposition renforce une politique jurisprudentielle récemment affirmée (CE, 25 avril 2001).
La déclaration d’achèvement des travaux peut être signée par l’architecte ayant dirigé les travaux. En fonction de la nature du projet, la déclaration d’achèvement des travaux doit être accompagnée d’une attestation constatant que les travaux respectent les règles d’accessibilité applicables aux établissements recevant du public (C. urb., art. R. 462-3) ou d’un document attestant que le maître d’ouvrage a respecté les règles de constructions para-sismiques et para-cycloniques (C. urb., art. R. 462-4).
La déclaration d’achèvement des travaux fait, sauf preuve contraire, également courir le délai de forclusion de l’action en annulation d’une autorisation d’urbanisme (C. urb., art. R. 600-3).
B. – Délai de contrôle
L’Administration dispose d’un délai déterminé pour contrôler la conformité des travaux en procédant à un récolement (C. urb., art. R. 462-6) :
– trois mois en règle générale,
– cinq mois dans le cas où le récolement est obligatoire.
C. – Récolement des travaux
Le récolement des travaux se fait à la discrétion de l’autorité administrative. Le récolement est obligatoire dans les cas suivants (C. urb., art. R. 462-7) :
– travaux concernant un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ;
– travaux concernant un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ;
– travaux concernant un immeuble situé dans un site inscrit ou classé ;
– travaux réalisés dans des immeubles de grande hauteur ;
– travaux réalisés dans des établissements recevant du public ;
– travaux réalisés à l’intérieur d’un parc national ;
– travaux réalisés à l’intérieur d’une réserve naturelle ;
– travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels ou par un plan de prévention des risques technologiques ;
– travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques miniers.
Afin de respecter le principe du contradictoire, lorsque l’autorité compétente décide de procéder au récolement, elle en informe préalablement le constructeur ou l’opérateur (C. urb., R. 462-8).
Selon la nature des travaux en cause, le récolement est effectué en liaison avec l’Architecte des Bâtiments de France ou le directeur du service départemental d’incendie et de secours.
2. Effets du contrôle
Il faut distinguer deux hypothèses.
A. – La conformité des travaux, qu’ils aient fait l’objet ou non d’un récolement, n’est pas contestée par l’autorité compétente
L’Administration est donc dessaisie. Aucun retrait de cette décision tacite de non-contestation n’est plus possible.
Une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, est délivrée sous quinzaine par l’autorité compétente, au bénéficiaire du permis qui en fait la demande.
Cette disposition est de même nature que celle actuellement en vigueur pour la conformité des travaux autorisés par un permis de construire (C. urb. art. R. 460-6).
Pour vaincre l’inertie éventuelle des autorités locales, le décret a prévu qu’en cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, le certificat considéré est fourni par le préfet (C. urb., art. R. 462-10).
B. – Les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation
L’autorité met en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée (C. urb., art. R. 462-9).
° La régularisation de la construction ou de l’aménagement, si elle est possible, fera donc l’objet d’une nouvelle demande de permis ou de déclaration préalable.
Selon que les travaux entrepris sont achevés ou non, l’autorisation subséquemment délivrée sera considérée comme régularisant la construction ou l’aménagement ou modifiant la première autorisation.
° Si la régularisation est impossible, l’opérateur devra peut-être démolir tout ou partie des travaux exécutés.
3. – Etendue des droits acquis en vertu d’une décision tacite de non-contestation de conformité
La décision tacite de non-contestation de la conformité des travaux confère des droits acquis puisque l’Administration ne peut plus la retirer.
Mais pour autant, cette décision a un effet doublement limité : la réalité de la conformité des travaux exécutés peut encore faire l’objet d’une appréciation contentieuse.
A. – Contrôle du juge pénal
Des poursuites pénales pourront être engagées dans le délai de 3 ans à compter de l’achèvement d’une construction non-conforme au dossier autorisé.
A cet effet, un contrôle ultérieur de l’immeuble pourra être opéré au titre de la police de l’urbanisme : le nouvel article L. 461-1 fait passer le droit de visite et de communication des agents de l’Etat, de deux ans actuellement, à trois ans.
De même, un contrôle pourra être opéré par les services de l’Etat au titre de la police de la construction : l’ordonnance du 8 décembre 2005 a modifié les dispositions de l’article L. 151-1 du Code de la construction et de l’habitation en allongeant également le délai de contrôle de l’Administration, qui passe de deux à trois ans.
B. – Le recours des tiers
Si la décision considérée ne peut plus faire l’objet d’un retrait par l’Administration, les tiers peuvent contester sa légalité devant le juge administratif.
Leur action sera difficilement écartée pour forclusion, la décision faisant rarement l’objet, en pratique, d’une publicité susceptible de déclencher le délai de recours.
En cas de succès, le débat contentieux se déplacera alors sur le plan civil.
En effet, un tiers qui s’estime lésé pourra saisir le tribunal de grande instance d’une action en démolition ou plus vraisemblablement en allocation de dommages et intérêts.