Du transfert partiel de permis de construire.
Depuis la réforme du Livre IV du Code de l’urbanisme, la notion de transfert partiel de permis est source de nombreuses interrogations dues à l’assouplissement des règles régissant les demandes d’autorisation.
Désormais, un permis de construire peut être délivré à un ou plusieurs demandeurs (C. urb., art. R. 423-1).
De même, l’assiette de la demande peut porter sur une ou plusieurs propriétés, voire fractions de propriétés. Cette pluralité de demandeurs de permis entraîne, par voie de conséquence, la délivrance d’un permis au profit de plusieurs titulaires qui sont considérés par l’Administration comme cotitulaires de l’autorisation.
De même encore, le titulaire d’un permis peut, comme par le passé, sous certaines conditions, demander à l’Administration de transférer l’autorisation considérée au profit d’une autre personne.
Le transfert peut concerner la totalité du permis, mais il peut être réalisé au profit d’une ou plusieurs personnes qui en deviennent donc cotitulaires. Les cotitulaires du permis sont alors responsables, vis-à-vis de l’Administration, de la totalité des obligations imposées par l’autorisation.
Aucun texte ne précise la possibilité d’opérer un « transfert partiel » du permis, divisant ainsi les obligations des cotitulaires de l’autorisation vis-à-vis de l’administration. Or, la pratique, dans le cas des opérations dites complexes, a imaginé de procéder à des transferts dits « partiels » de permis de construire.
C’est particulièrement le cas dans l’hypothèse où le permis de construire, objet du transfert, vaut division au sens de l’article R. 431-24. L’occurrence est nouvelle, antérieurement à la réforme, le permis de construire valant division de l’article R. 421-7-1 devait être mis en œuvre par un opérateur unique.
Le permis de construire valant division a l’intérêt de permettre non seulement d’autoriser la construction d’un ensemble immobilier, mais encore d’autoriser la division avant achèvement des bâtiments considérés. Le transfert dit partiel du permis de construire permet ainsi à un opérateur de conférer à un autre le soin d’édifier une partie du projet autorisé par le permis de construire initial.
L’Administration a pris acte de cette nécessité pratique en établissant un formulaire de demande de transfert de permis comportant une rubrique spéciale, cadre 4, intitulée « Nature du transfert » prévoyant deux hypothèses : un transfert total ou un transfert partiel (CERFA n° 13412 * 01 annexé à l’arrêté du 11 septembre 2007).
Pour autant, nul texte ne prévoit les conséquences du transfert dit partiel. Aussi doit-on considérer, tant que la jurisprudence n’aura pas explicité les effets du « transfert partiel », que les cotitulaires du permis sont solidaires vis-à-vis de l’Administration. Il revient donc aux cotitulaires du permis de traiter des effets de cette solidarité.
Ce contrat, en l’état du droit, ne peut être opposé à l’Administration.
Ainsi, le « transfert partiel » d’un permis a des effets relatifs.
Pour l’Administration il s’agit de constater que le permis de construire initial a, par suite du transfert, plusieurs titulaires sans pour autant attacher de conséquences particulières au fait que le transfert soit « partiel ».
Pour les cotitulaires, le caractère partiel du transfert peut avoir pour objet de cantonner la responsabilité de chacun des cotitulaires à une partie identifiée du projet autorisé par le permis de construire initial, à la condition qu’un contrat ait été rédigé pour régler les conséquences de leur solidarité vis-à-vis de l’administration.