Désormais, avec la loi du 12 juillet 2010, l’annexe verte pour les baux à usage de bureaux ou de commerces reposera sur une assise légale.
La loi Grenelle 2 a créé une obligation d’annexe verte, mais a laissé les observateurs dans l’expectative en renvoyant au décret d’application sur la teneur de l’annexe verte, mais surtout sur la nature des obligations de travaux qui pèseront sur les immeubles existants au cours de la prochaine décennie.
I – Création de l’annexe verte
Désormais, l’annexe verte ne sera plus seulement une création contractuelle.
Elle reposera sur une assise légale, par l’obligation d’adjoindre une annexe verte aux baux signés ou renouvelés « portant sur des locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureaux ou de commerces, signés à compter du 1er janvier 2012 » (C. env., art. L. 125-9).
Cette obligation sera étendue aux baux en cours « trois ans après l’entrée en vigueur de la loi« , c’est-à-dire à compte du 14 juillet 2013.
Les restrictions apportées au champ de l’annexe verte lui donnent une portée plus symbolique qu’opérationnelle.
En effet, seuls sont concernés les locaux de bureaux et de commerces, à l’exclusion de toute autre classe d’actifs immobiliers, d’une surface supérieure à 2.000 m², ce qui exclut l’écrasante majorité des commerces et un très grand nombre de baux de bureaux ; le seuil de 2.000 m² s’apprécie par bail et non par immeuble.
Cette obligation n’est en l’état assortie d’aucune sanction.
Il s’agit probablement d’un choix réfléchi du législateur, qui devrait être confirmé par le décret attendu d’ici la fin de l’année.
Quant à la teneur de l’annexe verte, il faudra attendre le décret d’application pour la connaître.
Le resserrement du champ de l’annexe verte par rapport à ce qui avait été préconisé par le groupe tertiaire du Plan du Bâtiment Grenelle ne devrait pas, à notre sens, conduire à lui donner un contenu obligatoire plus dense que les contours proposés par ce groupe, en raison de la disparité des situations rencontrées et des performances des immeubles, qui conduit à inciter plutôt qu’à imposer.
La loi Grenelle 2 précise dès à présent que l’annexe pourra « prévoir les obligations qui s’imposent au preneur pour limiter les consommations énergétiques des locaux concernés« .
II – Autres dispositions
Au-delà d’une obligation d’adjoindre une annexe verte à certains baux, l’article 8 de la loi Grenelle 2 comporte deux dispositions d’un grand intérêt opérationnel :
– les parties sont appelées à se communiquer « mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués« .
Nombre d’acteurs de l’immobilier déplorent la difficulté à disposer des informations dont leur cocontractant a la maîtrise.
Or, aucun programme d’amélioration des performances d’un immeuble ne peut être mis en place si le constat de l’existant n’est pas disponible.
– il est également prévu que « le preneur permet au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique« .
Cette disposition qui n’existe à notre connaissance que pour les travaux d’intérêt collectif ayant pour objet la diminution des consommations d’énergie ou la réduction des émissions de gaz à effet de serre, votés en assemblée générale de copropriété est ainsi étendue à certaines situations locatives.
Malheureusement, en l’état du texte, le champ de ces deux dispositions est incertain.
S’agit-il d’obligations limitées aux baux entrant dans le champ de la nouvelle annexe verte obligatoire, ou s’agit-il d’obligations transversales à tous les locaux loués ?
III – L’annexe verte a-t-elle un avenir ?
L’histoire le dira, mais l’outil contractuel qu’est l’annexe verte reste le seul instrument de mise en œuvre d’une utilisation et d’une amélioration pérenne d’un immeuble au regard de ses performances énergétiques et environnementales.
Le caractère restrictif apporté à son champ d’application par la loi Grenelle 2 ne favorisera pas son développement, mais son utilité conduira les grands acteurs ainsi que toutes les entreprises engagées dans des objectifs RSE à l’aborder volontairement si la loi ne leur impose pas.
C’est un début, mais aujourd’hui le principal obstacle à la signature des annexes vertes sur les bâtiments existants reste la méconnaissance actuelle de la nature des travaux qui devront être réalisés d’ici 2020 pour atteindre l’objectif national de diminution de 38 % des consommations d’énergie dans les bâtiments tertiaires des consommations d’énergie dans les bâtiments tertiaires, cet objectif ambitieux n’ayant pas été revu par loi Grenelle 2.