Les défauts de conformité apparents de l’immeuble à construire sont désormais soumis au même régime que les vices apparents.
Il convient de signaler la modification récente des articles 1642-1 et 1648 al. 2 du Code civil par la loi Boutin du 25 mars 2009.
Les défauts de conformité apparents qui jusqu’alors n’étaient pas mentionnés dans ces deux textes, sont désormais assimilés aux vices apparents et soumis par conséquent à la garantie d’un an de ceux-ci.
Cette réforme met fin aux incertitudes jurisprudentielles qui perduraient depuis une quinzaine d’années, certains arrêts soumettant les non-conformités apparentes à la garantie des vices apparents, d’autres non.
Elle présente l’avantage d’améliorer la sécurité juridique, car le non-spécialiste pouvait difficilement imaginer qu’un défaut de conformité apparent que l’acquéreur avait quotidiennement sous les yeux sans s’en plaindre pouvait être réparé pendant 30 ans (5 ans dans un délai butoir et 20 ans depuis la réforme de la prescription de juin 2008) tandis qu’un vice apparent était purgé au bout d’un an.
La réforme ne règle pas l’irritante question de savoir si les désordres apparents, qu’ils soient désormais des vices ou des défauts de conformité, doivent ou non être dénoncés dans le délai de l’article 1642-1, à savoir dans le mois qui suit la prise de possession.
En effet, la jurisprudence a rendu sur ce point des décisions contradictoires, puisqu’après avoir affirmé qu’il s’agissait d’un délai d’apparition et non de dénonciation des vices apparents (Cass. 3ème civ. 22 mars 2000), la Cour de cassation semble s’être ravisée en décidant que les désordres apparents devaient en fin de compte être dénoncés au vendeur-promoteur dans le délai en question (Cass. 3ème civ., 8 juin 2006).
En matière de vente d’immeuble à rénover, l’article L. 262-3 du Code de la construction et de l’habitation décide que les désordres apparents doivent être dénoncés dans le procès-verbal de livraison ou dans le mois qui suit celle-ci.
On ne pourra que regretter cette occasion manquée d’améliorer la sécurité juridique tout en alignant le régime des désordres apparents dans la vente d’immeuble à construire sur celui, plus moderne, de la vente d’immeuble à rénover.