Les décisions hors assemblées.
1- Principe
Enoncé
L’article 17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui a un caractère d’ordre public, énonce que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.
L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires : c’est dans son cadre que doivent être prises toutes les décisions concernant la vie collective.
Aucun autre mode d’expression du consentement des copropriétaires n’est admis.
Mais la solution est-elle toujours la même lorsqu’on sait par avance que les copropriétaires sont unanimement d’accord pour donner leur consentement ? Ne peut-on alors recueillir ce consentement dans un acte ou par simple lettre ? Il est parfois tentant de pratiquer de la sorte, surtout dans les copropriétés de taille réduite ou très réduite qui parfois ne se sont même pas dotées d’un syndic…
La jurisprudence se refuse à valider de telles pratiques.
L’établissement d’un acte ou l’obtention de consentements par simple lettre ne donne pas de garantie quant aux conditions dans lesquelles ces consentements ont été obtenus.
Sollicités successivement, les copropriétaires peuvent ne pas avoir été complètement informés, ne pas avoir eu le loisir de la réflexion, ou avoir fait l’objet de pressions…
C’est précisément pour éviter cet écueil que le législateur a multiplié les précautions pour que leur consentement puisse s’exprimer après réflexion (respect d’un délai de 15 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée), en pleine clarté (obligation de communiquer aux copropriétaires lors de la convocation un ordre du jour précis et les documents destinés à éclairer leur prise de position), et selon un formalisme rigoureux.
Au surplus, le législateur, lorsqu’il fait mention de décision devant être prises à l’unanimité fait, en même temps, à plusieurs reprises, référence implicite ou explicite à une décision de l’assemblée (V. L. 10 juill. 1965, art. 11, al. 1er et 3, art. 26 in fine et art. 35, al. 1er).
Conséquences
Selon un arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2002 un accord entre copropriétaires pris en dehors de toute assemblée « n’a pas valeur de décision d’assemblée générale« .
La « décision » de l’assemblée ne constitue alors qu’un simple fait, sans valeur juridique.
Il doit normalement s’en déduire que les dispositions de l’article 42 de la loi ne sont pas alors applicables et que cette pseudo-décision ne peut avoir aucune portée, sans qu’il soit nécessaire d’en invoquer la « nullité« .
La « décision » de l’assemblée n’est pas à proprement parler annulable : elle est inexistante.
2- Applications
Illicéité d’une « décision » obtenue par consultation écrite des copropriétaires
Une des conséquences du principe est qu’on ne peut pas se dispenser de réunir l’assemblée en procédant à une consultation écrite des copropriétaires.
Le syndicat ne pouvant décider que par la voie de son assemblée générale, les engagements écrits, même de la majorité des copropriétaires envers l’un d’eux, ne valent pas décision ; ils lui sont par conséquent inopposables.
La solution est applicable même lorsque la copropriété ne comprend que deux personnes.
Pour les mêmes raisons, n’est pas valablement prise la « décision » obtenue par le moyen d’un vote par correspondance.
Illicéité d’une « décision » prise dans le cadre d’une convention entre copropriétaires
En application du principe, ne constituent pas des « décisions » :
– un protocole d’accord conclu entre copropriétaires agissant à titre individuel en dehors de l’assemblée générale ;
– des accords particuliers passés sans délibération de l’assemblée ;
De même n’a aucune valeur juridique la modification du règlement de copropriété résultant d’un accord unanime des copropriétaires recueilli dans un acte notarié.
Illicéité d’une « décision » prise dans le cadre d’une réunion informelle
Même si elle a toutes les apparences extérieures d’une « décision », ne peut être considérée comme telle la « décision » prise en dehors d’une assemblée ou lors d’une réunion informelle.