Lorsque des actifs immobiliers sont détenus depuis de nombreuses années par des sociétés de forme commerciale (société anonyme par exemple) dont les associés sont des particuliers, la cession directe des immeubles sociaux totalement amortis génère souvent des plus-values abyssales soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de 34 %.
Or la cession des parts sociales relevait jusqu’à présent du régime des plus-values immobilières.
Ce dispositif offrait, notamment, une exonération des plus-values lorsque les biens vendus sont détenus depuis plus de 22 ans du fait d’abattements de 5 % par année de détention au-delà de la deuxième.
La réforme du régime des plus-values introduite par la loi de finances pour 2004 réserve ce régime aux seules parts de sociétés de personnes, les titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés relevant du régime des plus-values sur valeurs mobilières.
La perte des abattements pour durée de détention devrait rendre lourdement imposable à 26 % des plus-values jusqu’à présent largement exonérées du fait des abattements pour durée de détention.
Ce régime devait initialement entrer en vigueur le 1er janvier.
Toutefois, conscient du coût fiscal considérable sur les situations en cours, le Sénat a introduit par voie d’amendement le maintien à titre transitoire du régime des plus-values immobilières pour les titres concernés acquis avant le 21 novembre 2003 et cédés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2007.
Si la réforme du régime des plus-values par loi de finances pour 2004 s’avère globalement favorable (exonération des plus-values au bout de 15 ans de détention au lieu de 22 actuellement, majoration forfaitaire du prix d’achat de 15 % pour travaux, intégration dans le prix de revient des droits de donation ou de succession, enfin imposition à un taux proportionnel de 26 %), certains de ses aspects peuvent par contre se révéler désavantageux.
Tel est le cas pour les porteurs de parts de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont l’actif est constitué de façon prépondérante (plus de 50 %) par des immeubles situés en France.
En effet, sous le régime en vigueur jusqu’au 31 décembre, les cessions de parts de sociétés non cotées soumises ou non à l’I.S. obéissaient au régime des plus-values immobilières.
Ce dispositif d’imposition permettait notamment de bénéficier des abattements pour durée de détention.
Or, c’est justement pour les sociétés immobilières soumises à l’I.S. qu’il est souvent plus avantageux (tout au moins pour le cédant) de vendre les parts ou les actions de la société détentrice des actifs, plutôt que d’envisager une cession directe des immeubles sociaux.
En effet, pour les sociétés immobilières soumises à l’I.S., les plus-values de cession des actifs relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Or, le délai de détention des actifs majore l’assiette de la plus-value imposable selon ce régime de façon inversement proportionnelle à celle qui résulterait des règles des plus-values privées.
En effet, en matière de plus-values privées, le coefficient d’érosion monétaire (jusqu’au 1er janvier) et les abattements pour durée de détention réduisaient l’assiette des plus-values imposables par le seul effet du temps.
Tout au contraire, en matière de plus-values professionnelles, l’érosion monétaire n’est pas corrigée et il n’existe pas d’abattement pour durée de détention.
Ceci, conjugué aux amortissements réintégrés au moment de la cession, conduit à augmenter le montant de la plus-value imposable au fur et à mesure de la durée de détention.