Lotissement : transfert de permis de construire dans le cadre d’une division primaire.
Reprenant une des exceptions qui figuraient dans l’ancien article R. 315-2 du Code de l’urbanisme, l’article R. 442-1 du même code, en vigueur depuis le 1er octobre 2007, rappelle que ne constituent pas des lotissements les opérations que la note technique du 3 août 1978 qualifiait de « divisions primaires« .
Il s’agit des divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle.
Dès lors que l’Administration contrôle le devenir du terrain détaché au moyen d’une autorisation déjà obtenue (et non simplement demandée, la division foncière n’intervenant qu’après la délivrance de l’autorisation), pourquoi surveiller l’opération initiale de détachement par une formalité supplémentaire (déclaration ou permis d’aménager) ?
Deux options s’ouvrent au propriétaire d’un terrain dont une partie seulement intéresse un candidat acquéreur en vue d’y implanter un seul bâtiment autre qu’une maison d’habitation individuelle (un immeuble de bureau, un commerce, un immeuble mixte…) :
– soit la vente sera opérée dans un premier temps et, dès lors, elle sera conditionnée par une déclaration préalable de lotissement (et respect des prescriptions si la non-opposition en prévoit), l’acquéreur obtenant son permis postérieurement à la division foncière ;
– soit l’acquéreur va déposer une demande de permis de construire et l’aliénation ne sera opérée qu’après obtention de ce dernier (en pratique il conviendra d’attendre que ledit permis soit purgé de tous recours et retrait afin d’éviter qu’une disparition rétroactive du permis viennent entraîner les sanctions pénale et civile du lotissement).
La question à l’origine de la réponse ministérielle du 6 avril 2010, concernait la combinaison de la division primaire et du transfert de permis.
La question de la prise en compte d’une autorisation transférée se posait nécessairement tant d’un transfert par un tiers que celle du transfert par le propriétaire lui-même.
Si le transfert par une autre personne ne semble pas poser de difficulté particulière, dès lors que les conditions du transfert sont réunies (accord du titulaire initial, bénéficiaire du transfert susceptible d’être titulaire de l’autorisation, autorisation en cours de validité et accord de l’Administration), celui opéré par le propriétaire est plus délicat.
Comment un propriétaire peut-il obtenir une autorisation sur une partie seulement de sa propriété, alors que, par principe, la demande doit porter sur l’intégralité de l’unité foncière ?
Dans sa réponse du 6 avril 2010, le ministre ne tient pas compte de cette difficulté et vient indiquer que :
« Les dispositions de l’article R. 442-1-d du Code de l’urbanisme excluent du champ d’application du lotissement les divisions de terrains effectuées au profit d’une personne qui bénéficie, sur une partie de la propriété divisée, d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation.
Cette disposition est applicable à tout bénéficiaire d’un tel permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d’un permis préalablement délivré ».
La réponse apportée reconnaissant la possibilité d’un transfert permet la réalisation d’opérations courantes en pratique.
Par exemple, il est possible de coupler la division primaire avec le financement par un crédit-bail ; le crédit-bailleur obtenant un permis puis, après avoir procédé à l’acquisition, transfert l’autorisation dans le cadre du crédit-bail.