Les sociétés civiles immobilières qui louent un immeuble nu se doivent, conformément aux prescriptions fiscales en vigueur, de déclarer les fruits tirés de l’exécution de la convention dans la cédule des revenus fonciers. La règle d’imposition, qui s’applique à l’identique lorsque la location est consentie au profit d’une société commerciale, connaît néanmoins dans cette dernière conjecture un tempérament saillant qui tient à l’application de l’article 206-2 du CGI. La disposition impérative permet à l’Administration fiscale de requalifier l’activité par essence civile de la société bailleresse qui, en considération de l’analyse ainsi conduite, devra acquitter tout à la fois, pour les opérations passées et à venir, l’impôt sur les sociétés, la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que la taxe professionnelle.
L’inclusion dans le contrat de bail litigieux d’une clause de variation de prix peut constituer un critère indéfectible de commercialité.
En effet, il peut arriver que les parties à l’acte choisissent de faire varier le montant du loyer en fonction des fluctuations d’un indice sur la détermination duquel elles s’accordent. Le recours à la clause-recettes par exemple n’est pas rare dans ce type de montage juridique ; le mécanisme permet ainsi d’ajuster le prix de la location, de manière plus ou moins intégrale, en fonction du chiffre d’affaires ou du résultat du locataire. Un tel mode de gestion offre, d’un point de vue opérationnel, de nombreux avantages ; il permet notamment au bailleur de bénéficier d’une participation plus ou moins franche aux résultats du preneur, ce dernier étant pour sa part assuré de voir la charge de loyer suivre le développement de ses affaires. Le choix de l’inclusion d’une clause de cette nature n’est toutefois pas sans incidence ; l’Administration fiscale peut être tentée de voir dans le recours à ce mode de fixation du prix un critère quasi irréfragable de commercialité. Une telle analyse, fondée sur la nature juridique de la clause de variation de prix, emporte un certain nombre de conséquences fiscales.
A défaut d’être parfaitement maîtrisée, l’insertion d’une clause de variation de prix peut se révéler particulièrement préjudiciable, d’où la nécessité de faire preuve en la matière d’une dextérité toute particulière. L’étude se propose de circonscrire les différentes options ouvertes aux contribuables en quête de sécurité fiscale.