Acquisition d’un immeuble : le Conseil d’Etat se prononce sur la méthode de valorisation du terrain.
Bien que la question soulevée se pose très couramment en pratique, la première fois que le Conseil d’Etat se prononce sur les critères à retenir pour ventiler le prix d’acquisition d’un ensemble immobilier entre le terrain d’assiette et les constructions.
Deux affaires concernant des immeubles situés à Paris lui ont fourni cette occasion, dans des décisions rendues le 15 février 2016.
La Haute assemblée énumère une liste de méthodes que l’administration est fondée à mettre en œuvre pour contester la ventilation opérée par le contribuable, et fixe une hiérarchie entre elles.
Elle doit s’appuyer successivement sur les éléments suivants, lorsque les données concernées sont disponibles :
– les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de celle effectuée par l’entreprise, dans la même zone géographique ;
– à défaut, l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise, en tenant compte de sa vétusté et de son état d’entretien ;
– et, en cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes, elle peut s’appuyer sur les données comptables issues du bilan d’autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction.
Cette grille méthodologique s’impose à l’administration lorsqu’elle entend contester l’évaluation du contribuable.
Celui-ci peut mettre en cause la méthode retenue ou sa mise en œuvre.
Sans pouvoir retenir lui-même une méthode autre que celles préconisées par la Haute assemblée, il peut fournir d’autres données afin de critiquer la position de l’administration.