Délivrance d’un permis de construire en zone d’aménagement concerté (ZAC).
Note de Mme Laetitia SANTONI :
Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme prévoit que toute cession de terrain situé en ZAC doit s’accompagner d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher (ou de surface hors œuvre nette avant le 1er mars 2012) dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée.
Au visa de l’article R. 431-23 du Code de l’urbanisme, qui mentionne l’obligation, lorsque le terrain a fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone, de joindre à la demande une copie de celles des dispositions du cahier des charges de cession de terrain (CCCT) qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone, la Cour Administrative d’Appel de Marseille considère que :
« le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette ou de surface de plancher dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) est déterminé par le cahier des charges qui doit accompagner la cession du terrain, et auquel l’approbation par l’autorité administrative compétente confère un caractère réglementaire ; qu’en l’absence d’une telle détermination, et à défaut de coefficient d’occupation des sols (COS) qui soit applicable, l’autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut connaître la surface dont la construction est autorisée sur la parcelle et celle qui reste autorisée sur les autres parcelles du même îlot ; que, par suite, elle ne peut, en principe, légalement délivrer un permis de construire sur la parcelle considérée« .
La Cour Administrative d’Appel de Marseille reprend ainsi in extenso la solution de principe de l’arrêt Asezat La Gaude (CE 15 oct. 2014).
Selon le Conseil d’État, en ZAC, un permis de construire ne peut être légalement délivré que s’il existe un CCCT fixant, à titre obligatoire, la surface de plancher constructible sur le terrain et, facultativement, les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées au projet, ainsi qu’en dispose l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme.
À l’instar du Conseil d’État dans l’arrêt Asezat La Gaude, elle n’applique cependant pas la solution de principe au cas d’espèce.
Le Conseil d’État avait également retenu dans cette décision que le règlement de la ZAC avait été approuvé antérieurement à la généralisation de l’obligation d’assortir chaque cession d’un cahier des charges approuvé, et relevé que le maire disposait néanmoins d’informations, notamment grâce à un certificat d’urbanisme antérieur à la délivrance du permis en litige, qui lui permettaient de s’assurer que le projet n’excédait pas la SHON dont la construction restait autorisée dans la ZAC.